Wohnung kaufen in Regensburg und Umgebung
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Regensburg ist eine dynamisch wachsende Stadt, 2020 betrug die Einwohnerzahl knapp 169.000, pro Jahr kommen rund 1.000 Einwohner hinzu, darunter überdurchschnittlich viele Studenten und junge Akademiker. Rund 30.000 Studierende besuchen die Universität oder eine der beiden Hochschulen der Stadt. Sie beleben damit nicht nur das Stadtbild, sondern sorgen für qualifizierten Nachwuchs, von der die angesiedelten Großunternehmen wie BMW, Infineon, Siemens, Osram und Continental profitieren.
Die hohe Nachfrage beeinflusst auch den Immobilienmarkt. Im Stadtgebiet dominieren Eigentumswohnungen die Transaktionen. Auf einen Hausverkauf kamen 2019 insgesamt gut sieben Verkäufe von Wohnungen. Im Rekordjahr 2019 zählte der Obere Gutachterausschuss des Freistaats Bayern in Summe 1.349 Wohnungskäufe, knapp ein Viertel mehr als noch 2018. Das Geldvolumen stieg noch deutlicher, 2019 wurden gut 400 Millionen Euro für Eigentumswohnungen in Regensburg ausgegeben, über 100 Millionen mehr als noch 2018.
Die Quadratmeterpreise für Neubau stiegen 2019 im Mittel auf 5.700 Euro an, was einer Steigerung von 9,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Bei Bestandsimmobilien lag die Steigerungsrate etwas moderater bei 5,6 Prozent, hier wurde für 2019 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 3.800 Euro ermittelt.
Neue Stadtquartiere mit Luxuswohnungen in Regensburg
Die deutlich gestiegenen Ausgaben im Bereich Neubauwohnungen sind auf das überdurchschnittlich hohe Angebot an gut ausgestatteten, großzügigen Eigentumswohnungen in den neu entwickelten Stadtquartieren im Innenstadtbereich zurückzuführen. Im inneren Westen nimmt das „Dörnberg“ mit 1.300 Wohneinheiten zunehmend Gestalt an.
Im inneren Osten wurde das ehemalige Schlachthofviertel komplett umgestaltet und als Donau- und Stadtnahes „Marina-Quartier“ zum begehrten Standort mit insgesamt 450 Wohneinheiten. Ebenfalls im Osten der Stadt liegt auch das neue Candis-Viertel, das auf dem Areal der ehemaligen Zuckerfabrik entstanden ist und insgesamt 800 Wohneinheiten umfasst, dort ist der Anteil an Luxuswohnungen allerdings geringer als in den beiden Luxusquartieren Dörnberg und Marina.
Toplage: Wohnungen in der Regensburger Altstadt mit Stadtamhof
In der Regensburg selbst zählen die Altstadt mit Stadtamhof als Toplage, was für viele aufgrund der Denkmal AfA zudem steuerlich eine interessante Investition darstellt. Doch auch hier sollte man nicht blind zugreifen, denn erst die Mikrolage unterscheidet ein echtes „Betonjuwel“ von vielleicht weniger attraktiven Angeboten.
Herrschaftliches Wohnen im Grünen und zentraler Lage beschert den Regensburgern der Alleen-Grüngürtel, der sich vom Herzogpark an der Donau im Westen um die gesamte Altstadt bis zur östlichen Donau am Villapark spannt. Hier bestimmen sanierte Gründerzeitvillen mit eigenem Garten das Stadtbild. Ganze Ensembles kommen selten auf den Markt und werden mittlerweile eher zu Liebhaberpreisen gehandelt.
Eigentumswohnungen im begehrten Westen
Der Regensburger Stadtbereich „West“ bezeichnet die großen Wohnquartiere des “Inneren” und “Äußeren Westens” bis zum Westbad sowie die Stadtteile von der Margaretenau bis nach Prüfening. Der innere Westen mit Herzogpark, Dörnbergpark und Stadtpark zählen zu den beliebtesten, aber auch teuersten Wohnlagen in Regensburg. Die Bebauung wechselt zwischen schmucken Altbau-Villen und schicken Neubauten.
Auf dem Areal der ehemaligen fürstlichen Rennbahn entstand in den 90iger Jahren ein attraktives Wohngebiet mit Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Zum beliebten Regensburger Westenviertel zählt auch der Stadtteil Prüfening, der die früheren Dörfer Klein- und Großprüfening umfasst und vor allem bei Familien sehr beliebt ist. Der Stadtwesten ist geografisch vom Donaubogen umschlossen und wird im Osten von der Altstadt und im Süden von der Eisenbahn begrenzt. Neue Baugebiete werden hier keine mehr erschlossen, es ist nur Nachverdichtung möglich, was die Grundstückspreise entsprechend nach oben getrieben hat.
Kumpfmühl: Beliebtes Viertel im inneren Süden
Die Stadt Regensburg fasst unter der Bezeichnung „Innere Stadtsüden“ die Stadtteile Dechbetten (mit Schloss Prüfening), Königswiesen- Nord und -Süd, Ziegetsdorf, Neuprüll, Kumpfmühl, Galgenberg/Universität sowie das Kasernenviertel zusammen. Wer über die A93 von München nach Regensburg fährt, den grüßt schon aus der Ferne die markante Hochhaussiedlung Königswiesen, die sich um den Fernsehturm gruppiert. Das angrenzende Viertel Kumpfmühl hingegen ist ein klassische Wohnsiedlunggebiet mit vielen Einfamilien- und Reihenhäuschen, aber auch vielen, meist zwei- bis maximal dreistöckigen Mehrfamilienhäusern, zum Teil aus den 30-iger bis 40-iger Jahren.
Anfang des neuen Jahrtausends wurde dort ein historisches Quartier, die „Ganghofer“-Siedlung, komplett saniert, ohne seinen typischen Charakter zu verlieren. Sowohl die Einfamilienhäuser, als auch die Eigentumswohnungen dort konnten in den letzten Jahren überproportionale Wertsteigerungen verzeichnen. Kumpfmühl ist aus vielen Gründen ein begehrter Stadtteil: Auf einer Anhöhe zwischen Universität, Klinikum und Altstadt gelegen, bieten vor allem Wohnungen in den höheren Etagen oft eine traumhafte Aussicht mit Domblick. Die Infrastruktur innerhalb des Stadtteils ist hervorragend und dank eigener Autobahnzufahrt ist auch eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahnen A93 und A3 gegeben.
Im Stadtgebiet von Regensburg überwiegt Altbau
Keine Großstadt in Deutschland hat so eine gut erhaltene gotische Altstadt wie Regensburg. Denkmalschutz wird in Regensburg groß geschrieben, seit 2006 ist die Altstadt mit Stadtamhof offizielles UNESCO Weltkulturerbe mit strengen Auflagen, was Sanierung und Nachverdichtung betrifft. Fans von Altbauwohnungen werden aber im gesamten Stadtgebiet fündig. Während des zweiten Weltkriegs konzentrierten sich die Bombardements vor allem entlang der Eisenbahnlinie und im Bahnhofsareal, weshalb vor allem im beliebten Regensburger Westen noch viele Gründerzeitvillen das Stadtbild prägen.
Kapitalanleger bevorzugen kleine Wohnungen in Regensburg
Aufgrund der jungen Altersstruktur dominieren Single-Haushalte in der Regensburger Innenstadt. Bei Kapitalanlegern besonders begehrt sind 1-Zimmer Apartments für Studierende. Der „Galgenberg“ zwischen Universität und Altstadt zählt hier zur gut vermietbaren 1A-Lage für studentisches Wohnen.
2019 wurden laut bayerischem Gutachterausschuss Neubau-Apartments in Regensburg im Schnitt für 187.000 Euro verkauft, bei einer Wohnung mit durchschnittlich 30 Quadratmetern entspricht dies einem Preis von 6.400 Euro/m². Bei Bestandsimmobilien wurde ein deutlich günstigerer Preis in Höhe von 4.000 Euro ermittelt, im Schnitt wurden Apartments im Stadtgebiet für 115.000 Euro weiterverkauft.
Entwicklung der Mietpreise
Die dynamische Entwicklung der Preise für Immobilien in Regensburg Stadt wirkt sich auch auf das Mietniveau aus. Laut Mietspiegel der Stadt Regensburg stieg die Basismiete in den Jahren 2008 bis 2020 um 45 Prozent auf derzeit 8,98 Euro. In der Altstadt von Regensburg war die Steigerungsrate mit knapp 60 Prozent sogar noch höher, hier stieg die Basismiete im gleichen Zeitraum von 6,87 Euro auf 10,96 Euro.
Die Basismieten bilden die Grundlage für die Mietkalkulation nach dem offiziellen Mietspiegel der Stadt Regensburg. Höchster Aufschlagsfaktor ist Nähe zum Zentrum. Zur Altstadt zählen alle Wohneinheiten innerhalb 1 Kilometer Entfernung zum Neupfarrplatz. Je nach Baujahr, energetischen Werten und Ausstattung werden weitere Zu- oder Abschläge zur Basismiete vorgenommen.
Beliebte Alternativen: Wohnungen im Landkreis Regensburg
Das knappe Angebot an Wohnungen in Regensburg treibt viele Immobilienkäufer in die Randbezirke. Zu den beliebtesten Gemeinden für Eigentumswohnungen mit guter Innenstadtanbindung zählen Lappersdorf im Norden, Sinzing im Westen, Tegernheim im Osten sowie Pentling und Bad Abbach im Süden.
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