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So verkaufen Sie Ihre Immobilie erfolgreich –
ohne die typischen Fehler zu begehen

Wir verraten Ihnen, wie unser Team dank jahrelanger Erfahrung, die besten Angebote herrausschlägt. Und vor allem: Wie Sie das auch tun können. Auf Wunsch unterstützen wir Sie auch beim Verkauf Ihrer Immobilie. Klicken Sie dazu einfach den roten Button im nächsten Abschnitt.

Immobilie verkaufen:
So läuft der Verkauf ab

Wir begleiten Sie durch alle Schritte. Von der Käufersuche über die Verhandlungen bis hin zum Notartermin. Zudem führen wir die Kaufverhandlungen für Sie durch und bereiten die Verträge vor. In Vorbesprechungen mit dem Käufer klären wir alle Punkte, die Ihnen wichtig sind.

So verkauft RE/MAX Ihre Immobilien

Unterlagen vorbereiten

Ob Grundriss, Energieausweis oder Betriebskostenaufstellung. Der Verkauf einer Immobilie ist mit einem hohen bürokratischen Aufwand verbunden. Wenn Sie die Dokumente im Voraus organisieren, erspart das Ihnen später viel Zeit und Aufwand.

Immobilie bewerten lassen/Verkaufspreis festlegen

Den Wert Ihrer Immobilie können Sie selbst online ermitteln lassen oder Sie beauftragen dafür einen Fachmann, der dies erledigt. Der Immobilienwert dient später als Anhaltspunkt für den finalen Verkaufspreis.

Exposé erstellen

Das Exposé ist unerlässlich und mitunter eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienverkauf. Es beinhaltet alle Eckdaten des Verkaufsobjekts, welche für die potentiellen Käufer interessant sind.

Besichtigungen durchführen

Nach erfolgreicher Bewerbung werden bald erste Besichtigungen anstehen. Achten Sie darauf Ihre Immobilie von innen und außen in gepflegtem Zustand zu präsentieren und nutzen Sie den Termin auch dazu den Interessenten besser kennen zu lernen.

Bonität der Interessenten prüfen

Bevor Sie mit Ihrem Wunschkäufer einen finalen Vertrag abschließen, sollte Sie dessen Bonität prüfen. Diese Aufgabe übernimmt in der Regel der Immobilienmakler, welcher gegebenenfalls den Käufer auch bei der Immobilienfinanzierung unterstützen kann.

Kaufvertrag beim Notar abschließen

Der Kaufvertrag beinhaltet die finalen Ergebnisse der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Dieser gilt als rechtskräftig, sobald er durch einen Notar beurkundet wurde. Bei diesem Termin müssen beide Parteien persönlich anwesend sein.

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Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen? Wann lohnt es sich?

Eine Immobilie verkaufen sollten Sie dann, wenn es aus persönlichen Gründen sinnvoll erscheint. Planen Sie zudem, unabhängig von der Art des Objekts, genügend Zeit ein, da eine gewisse Planung erforderlich ist.

Auch ist ein Blick auf die wirtschaftliche Situation wichtig, um den optimalen Verkaufszeitpunkt bestimmen zu können. Um welchen Monat ist sich dabei genau handelt ist zweitrangig, da Kaufinteressierte ganzjährig nach Immobilien suchen.

Freie Wohnungen lassen sich in der Regel teurer verkaufen als vermietete Objekte. Als Kapitalanleger sollten Sie daher die Immobilie bestenfalls direkt nach dem Auszug der Mieter verkaufen, denn so vergrößert sich der Verhandlungsspielraum und es lässt sich ein höherer Preis erzielen.

Dr. Werner Gross
CEO, Broker

Das müssen Sie wissen:

  • Verkaufen Sie Ihre Immobilie nur dann, wenn es aus persönlichen Gründen Sinn macht.
  • Halten Sie stets die Marktlage im Blick.
  • Freie Objekte bringen in der Regel mehr Gewinn als Vermietete.

Das sollten Sie vor dem Verkaufsstart klären

Eine gute Vorbereitung ist beim Immobilienverkauf das A und O. Klären Sie im Voraus ab, ob eine Anschlussimmobilie in Aussicht steht und ob Sie diese kaufen oder mieten möchten. Beachten Sie zudem, ob im Falle einer vorzeitigen Kreditauslösung unter bestimmten Konditionen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Immobilie anfallen kann.

Falls Renovierungsbedarf besteht, bietet es sich die Zeit kurz vor dem Verkauf bestens zur Behebung von Schönheitsmängeln an. In der Regel lässt sich der Verkaufspreis danach um einiges anheben. Klären Sie zusätzliche auch rechtliche Fragen, wie: Wer ist im Grundbuch als Eigentümer vermerkt? Sind dort Rechte Dritter eingetragen? Existiert ein Erbbaurecht oder ein Vorverkaufsrecht?

Für einen reibungslosen Ablauf sollten Sie diese Dokumente organisieren:

  • Aktuellen Grundbuchauszug (erhalten Sie im Grundbuchamt)
  • Flurkarte
  • Grundrisse und Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Betriebskostenaufstellung
  • Rechnung zu Renovierungen (falls vorhanden)
  • Lageplan
  • Mietverträge (falls vorhanden)

Bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, muss deren Wert bestimmt werden. Kriterien dafür sind etwa die Lage, die Art der Immobilie, die Bauqualität, die Ausstattung, sowie die Energieeffizienz. Für den regulären Verkauf genügt in der Regel eine Immobilienbewertung online. Bei rechtlichen Angelegenheiten sollte der Wert aber von einem Fachmann, etwa einem Immobilienmakler, bestimmt werden.

Als Kunde von Remax kümmern wir uns für Sie um alle Themen, die rund um den Verkauf Ihrer Immobilie zu klären sind.

Dr. Werner Gross
CEO, Broker

Das müssen Sie wissen:

  • Erledigen Sie kleine Renovierungsarbeiten bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten.
  • Beschaffen Sie alle wichtigen Dokumente im Voraus.
  • Bestimmen Sie den Wert ihrer Immobilie im Voraus.

Benötige ich einen Energieausweis beim Immobilienverkauf? Welchen?

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchswerte einer Immobilie bzw. deren theoretisch benötigten Energieverbrauch.

Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Sie seit 2014 rechtlich dazu verpflichtet, bestimme Angaben zu den Energiewerten in Inseraten für Ihre Immobilie zu machen. Kann also ein Verkäufer bei der Besichtigung keinen gültigen Energieausweis vorlegen, drohen ihm empfindliche Strafen.

Wahlweise kommen auch ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards in Frage.
Ein Energieausweis lässt sich ganz einfach online beantragen und kostet ca. 500 €.

Wie ermittle ich den Immobilienwert?

Vor dem Verkauf wird der aktuelle Immobilienwert bestimmt. Kriterien dafür sind etwa die Lage, die Art, die Bauqualität, die Ausstattung, sowie die Energieeffizienz der Immobilie und die allgemeine Marktsituation. Für den regulären Verkauf genügt in der Regel eine unverbindliche Immobilienbewertung online.

Bei rechtlichen Angelegenheiten sollten Sie den Wert aber von einem Fachmann ermitteln lassen. Hier können Sie einen Immobilien-Begutachter zur Hilfe ziehen, diese sind aber oft konservativ und berücksichtigen nicht die aktuelle Angebot-Nachfrage-Situation. Ein Immobilienmakler eignet sich deutlich besser für die Wertermittlung und die Berechnung durch Ihn ist meist unverbindlich.

Bei Remax finden wir unter Einsatz modernster EDV-Programme heraus, für welchen Preis Sie Ihre Immobilie wirklich verkaufen können.

Zu welchem Preis sollte die Immobilie angeboten werden? Wie lege ich den richtigen Preis fest?

Das Ziel ist es einen möglichst realistischen Kaufpreis zu bestimmen. Dieser orientiert sich an dem Immobilienwert und sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. In der Regel liegt der Angebotspreis etwa 5-8 % über dem eigentlichen Verkaufspreis, um einen ausreichenden Verhandlungsspielraum zu bieten. Als Alternative wäre der Verkauf auch über ein Biet-Verfahren abzuhandeln.

Sollte ich die Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?

Viele Eigentümer unterschätzen den Zeit- und Kostenaufwand, welcher mit dem privaten Verkauf einer Immobilie in Verbindung steht. Da ein Laie in der Regel auch nicht das nötige Aufgaben- und Leistungsspektrum erbringen kann, empfiehlt es sich einen Immobilienmakler zu beauftragen.

Ein Makler gestaltet ein professionelles Exposé und sichert Sie als Verkäufer rechtlich ab. Er hat zudem die Möglichkeit mehrere Vermarktungskanäle zu nutzen. Gute Makler können den bestmöglichen Verkaufspreis durchsetzen und erhalten ihre Provision nur im Erfolgsfall.

Durch die fehlende emotionale Bindung zu allen Beteiligten, sowie der Immobilie selbst ermittelt der Makler einen optimalen Preis und kann als Mittler zwischen den Parteien auftreten. Auf der Seite des Käufers kommt er ebenfalls zum Einsatz. Dort unterstützt er bei der Immobilienfinanzierung und prüft die Bonität des Käufers.
In der Regel ist ein guter Makler sein Geld wert und der private Verkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen, etwa wenn bereits zu Anfang ein Käufer existiert.

Bei der Wahl des Immobilienmaklers sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Wie erfahren ist der Makler?
  • Welchen Leumund hat er?
  • Welchen persönlichen Eindruck macht er auf mich?
  • Wie sehr geht er auf mich ein?

Jeder RE/MAX Makler hat sich dazu verpflichtet, den RE/MAX Ehrenkodex einzuhalten. Er dient dem professionellen, ehrlichen und transparenten Umgang mit Kunden, Kollegen und Wettbewerbern.

Dr. Werner Gross
CEO, Broker

Das müssen Sie wissen:

  • Der Besitz eines Energieausweises ist gesetzlich vorgeschrieben.
  • Setzen Sie den Verkaufspreis knapp über dem Immobilienwert an, um mehr Verhandlungsspielraum zu bieten.
  • Beauftragen Sie einen Immobilienmakler für eine garantiert professionelle Abwicklung des Verkaufs.

Welche Werbewege sollte man nutzen, um den richtigen Käufer zu finden? Wie finde ich den passenden Käufer?

Für die optimale Präsenz sollten Sie mehrere unterschiedliche Werbewege nutzen. Schalten Sie Anzeigen in den vier bis fünf größten Online-Portalen, um das volle Verkaufspotential ausschöpfen zu können. Zusätzliche ist es auch ratsam lokale Vermarktungen im Umfeld der Immobilie zu betreiben, etwa in Form von Verkaufsgalgen, Werbeflyern oder Anzeigen in Tageszeitungen. Die Bewerbung Ihrer Immobilie sollte stets durch qualitativ hochwertige Bilder unterstützt werden. Beauftragen Sie hierfür gerne einen professionellen Fotografen. Außerdem sollten Sie die Anzeige so formulieren, dass für den Interessenten möglichst wenig Fragen offenbleiben. Das erspart beiden Parteien Zeit.

Bald werden Sie erste Anfragen erreichen. Hier bietet es sich an die Interessenten bei einem Telefongespräch im Voraus zu selektieren. So werden nur Personen zu einem Besichtigungstermin geladen, die auch über genügend Investitionsbereitschaft und finanziellen Spielraum verfügen.

Als Remax Kunde übernehmen wir für Sie die Erstellung hochwertiger Exposés mit professionellen Bildern sowie Präsentation Ihrer Immobilie auf allen großen Internetportalen, in Tageszeitungen und Magazinen.

Wie sollten Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen organisiert werden?

Stellen Sie sicher, dass sich das Objekt zum Zeitpunkt der Besichtigung in bestem Zustand befindet. Achten Sie dabei nicht nur auf den inneren, sondern auch auf den äußeren Zustand (Rasenmähnen, Laub kehren) Ihrer Immobilie.

Für einen erfolgreichen Besichtigungstermin kann es hilfreich sein seine persönlichen Gegenstände anderweitig zu verstauen, da sich der potenzielle Käufer die Immobilie so besser als eigenes Zuhause vorstellen kann. Soll die Immobilie im Gegenzug als Kapitalanlage dienen empfiehlt sich die Technik des Homestagings. Dabei werden einzelne Räume oder die gesamte Immobilie durch das gezielte Einsetzen von Möbeln und Dekorationselementen ausgestattet, um diese wohnlicher wirken zu lassen.

Für die Besichtigung einer Immobilie sollte ausreichend Zeit eingeplant werden. Die Stärken des Objekts sollten Sie dabei stets betonen, aber auch Mängel sollten Sie ehrlich ansprechen. Der Termin ist zusätzliche eine Chance den Interessenten besser kennen zu lernen und seine Bedürfnisse zu erforschen.

Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Die Verkaufsverhandlungen sollten Sie von einem Fachmann durchgeführen lassen, der mit klarer Abschlussorientierung handelt. Nach Beendigung der Verhandlungen, werden alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer in einem Kaufvertrag festgehalten. Diesen erstellt ein Notar, welcher vom Käufer beauftragt und bezahlt wird. Zusätzlich wird oft ein detailliertes Übergabeprotokoll angefertigt.

Bevor der eigentliche Termin für die Vertragsunterzeichnung stattfindet, erhalten beide Parteien zwei Wochen vor dem Termin zur Unterzeichnung einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung. Rechtlich wirkend ist der finale Kaufvertrag nach der Beurkundung durch einen Notar. Im Kaufvertrag werden die finalen Ergebnisse der Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer festgehalten. Dieser spiegelt im besten Falls die Interessen beider Parteien wider.

Für Sie als Verkäufer ist es wichtig die Immobilie „wie besehen“ zu verkaufen und damit die Haftung für Mängel so weit wie möglich auszuschließen. Für den Käufer hingegen ist die Auflassungsvormerkung besonders wichtig, da ihm dadurch die Immobilie gesichert wird und dem Verkäufer die Möglichkeit zur erneuten Veräußerung untersagt wird.

Die Unterstützung des Prozesses durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Zudem trägt er als neutrale Instanz maßgeblich zu einer reibungslosen Eigentumsübergabe bei. Nach der Kaufpreiszahlung und der Zahlung der Grunderwerbssteuer wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Unter der Voraussetzung, dass eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Der Notar bestätigt im Anschluss alles und veranlasst die Änderungen im Grundbuch, sowie die Schlüsselübergabe. Im Zuge dessen erfolgt eine Übergabe aller wichtigen Dokumente an den Käufer.

Dr. Werner Gross
CEO, Broker

Das müssen Sie wissen:

  • Nutzen Sie mehrere Werbeweg um Ihre Immobilie ideal zu bewerben.
  • Nutzen Sie den Besichtigungstermin auch um die Interessenten besser kennen zu lernen.
  • Die Beurkundung des Verkaufsvertrags durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben.

Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?

Bei selbstgenutzten Immobilien fallen im Regelfall keine Steuern an, selbst bei Wertgewinn. Wer beispielsweise zwei Jahre vor der Veräußerung und mindestens im Verkaufsjahr in der Wohnimmobilie gelebt hat, verkauft steuerfrei.

Bei vermieteten Objekten ist dies anders. Zwischen dem Kauf (ab Beurkundung des Kaufvertrages) und dem Verkauf des Objekts müssen mindestens zehn Jahre liegen, damit es ohne Spekulationssteuer verkauft werden kann. Ist der Zeitraum geringer, erhebt der Fiskus, sprich der Staat als Eigentümer des Staatsvermögens, die Spekulationssteuer. Dabei bemisst sich die Höhe der Steuer am Gewinn des Immobilienverkaufs und dem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Häufig vertreten auch noch nach dem Verkauf Fragen auf oder es gibt Punkte, die nachträglich geklärt werden müssen. Ihr Ansprechpartner ist auch nach dem Verkauf Ihrer Immobilie für Sie da und unterstützt Sie.

Was gibt es beim privaten Immobilienverkauf zu beachten?

Der Verkauf einer Immobilie gehört für die wenigsten zum Alltag, daher sollte man mit Bedacht und Struktur vorgehen. Ein Immobilienmakler kann Ihnen diesen Weg um einiges erleichtern. Falls Sie es doch auf eigene Faust versuchen möchten haben wir für Sie die 7 häufigsten Fehler aufgelistet, welche Sie beim Verkauf des Objekts vermeiden sollten.

Bevor Sie starten stellen Sie sich diese Fragen:

  • Welcher ist mein angestrebter Verkaufspreis?
  • Wann benötige ich das Geld des Verkaufs?
  • Welche Teile der Einrichtung möchte ich ebenfalls verkaufen?
  • Wann müssen Verkauf und Umzug spätestens abgewickelt sein?
  • Wann kann ich frühestmöglich ausziehen?
  • Was nach dem Verkauf mit meiner Immobilie geschieht, ist mir gleichgültig?

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