So verkaufen Sie erfolgreich Ihre Immobilie in Regensburg und Ostbayern!

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen? Wann lohnt es sich?

Eine Immobilie verkaufen sollten Sie dann, wenn es aus persönlichen Gründen sinnvoll erscheint. Planen Sie zudem, unabhängig von der Art des Objekts, genügend Zeit ein, da eine gewisse Planung erforderlich ist.

Auch ist ein Blick auf die wirtschaftliche Situation wichtig, um den optimalen Verkaufszeitpunkt bestimmen zu können. Um welchen Monat ist sich dabei genau handelt ist zweitrangig, da Kaufinteressierte ganzjährig nach Immobilien suchen.

Freie Wohnungen lassen sich in der Regel teurer verkaufen als vermietete Objekte. Als Kapitalanleger sollten Sie daher die Immobilie bestenfalls direkt nach dem Auszug der Mieter verkaufen, denn so vergrößert sich der Verhandlungsspielraum und es lässt sich ein höherer Preis erzielen.

Das sollten Sie vor dem Verkaufsstart klären

Eine gute Vorbereitung ist beim Immobilienverkauf das A und O. Klären Sie im Voraus ab, ob eine Anschlussimmobilie in Aussicht steht und ob Sie diese kaufen oder mieten möchten. Beachten Sie zudem, ob im Falle einer vorzeitigen Kreditauslösung unter bestimmten Konditionen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Immobilie anfallen kann.

Falls Renovierungsbedarf besteht, bietet es sich die Zeit kurz vor dem Verkauf bestens zur Behebung von Schönheitsmängeln an. In der Regel lässt sich der Verkaufspreis danach um einiges anheben. Klären Sie zusätzliche auch rechtliche Fragen, wie: Wer ist im Grundbuch als Eigentümer vermerkt? Sind dort Rechte Dritter eingetragen? Existiert ein Erbbaurecht oder ein Vorverkaufsrecht?

Für einen reibungslosen Ablauf sollten Sie diese Dokumente organisieren:

• Aktuellen Grundbuchauszug (erhalten Sie im Grundbuchamt)
• Flurkarte
• Grundrisse und Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Betriebskostenaufstellung
• Rechnung zu Renovierungen (falls vorhanden)
• Lageplan
• Mietverträge (falls vorhanden)

Wir von RE/MAX in Regensburg und Schwandorf kümmern uns um alle Themen, die rund um den Verkauf der Immobilien unserer Kunden zu klären sind.

Benötige ich einen Energieausweis beim Immobilienverkauf? Welchen?

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchswerte einer Immobilie bzw. deren theoretisch benötigten Energieverbrauch.

Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Sie seit 2014 rechtlich dazu verpflichtet, bestimme Angaben zu den Energiewerten in Inseraten für Ihre Immobilie zu machen. Kann also ein Verkäufer bei der Besichtigung keinen gültigen Energieausweis vorlegen, drohen ihm empfindliche Strafen.

Wahlweise kommen auch ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards in Frage.
Ein Energieausweis lässt sich ganz einfach online beantragen und kostet ca. 500 €.

Sollte ich die Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?

Viele Eigentümer unterschätzen den Zeit- und Kostenaufwand, welcher mit dem privaten Verkauf einer Immobilie in Verbindung steht. Da ein Laie in der Regel auch nicht das nötige Aufgaben- und Leistungsspektrum erbringen kann, empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen.

Ein Makler gestaltet ein professionelles Exposé und sichert Sie als Verkäufer rechtlich ab. Er hat zudem die Möglichkeit mehrere Vermarktungskanäle zu nutzen. Gute Makler können den bestmöglichen Verkaufspreis durchsetzen und erhalten ihre Provision nur im Erfolgsfall.

Durch die fehlende emotionale Bindung zu allen Beteiligten, sowie der Immobilie selbst, ermittelt der Makler einen optimalen Preis und kann als Mittler zwischen den Parteien auftreten. Auf der Seite des Käufers kommt er ebenfalls zum Einsatz. Dort unterstützt er bei der Immobilienfinanzierung und prüft die Bonität des Käufers.
In der Regel ist ein guter Makler sein Geld wert und der private Verkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen, etwa wenn bereits zu Anfang ein Käufer existiert.

Bei der Wahl des Immobilienmaklers sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Wie erfahren ist der Makler?
• Welchen Leumund hat er?
• Welchen persönlichen Eindruck macht er auf mich?
• Wie sehr geht er auf mich ein?

Jeder RE/MAX Makler hat sich dazu verpflichtet, den RE/MAX Ehrenkodex einzuhalten. Er dient dem professionellen, ehrlichen und transparenten Umgang mit Kunden, Kollegen und Wettbewerbern.

Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Die Verkaufsverhandlungen sollten Sie von einem Fachmann durchgeführen lassen, der mit klarer Abschlussorientierung handelt. Nach Beendigung der Verhandlungen, werden alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer in einem Kaufvertrag festgehalten. Diesen erstellt ein Notar, welcher vom Käufer beauftragt und bezahlt wird. Zusätzlich wird oft ein detailliertes Übergabeprotokoll angefertigt.

Bevor der eigentliche Termin für die Vertragsunterzeichnung stattfindet, erhalten beide Parteien zwei Wochen vor dem Termin zur Unterzeichnung einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung. Rechtlich wirkend ist der finale Kaufvertrag nach der Beurkundung durch einen Notar. Im Kaufvertrag werden die finalen Ergebnisse der Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer festgehalten. Dieser spiegelt im besten Falls die Interessen beider Parteien wider.

Für Sie als Verkäufer ist es wichtig die Immobilie „wie besehen“ zu verkaufen und damit die Haftung für Mängel so weit wie möglich auszuschließen. Für den Käufer hingegen ist die Auflassungsvormerkung besonders wichtig, da ihm dadurch die Immobilie gesichert wird und dem Verkäufer die Möglichkeit zur erneuten Veräußerung untersagt wird.

Die Unterstützung des Prozesses durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Zudem trägt er als neutrale Instanz maßgeblich zu einer reibungslosen Eigentumsübergabe bei. Nach der Kaufpreiszahlung und der Zahlung der Grunderwerbssteuer wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Unter der Voraussetzung, dass eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Der Notar bestätigt im Anschluss alles und veranlasst die Änderungen im Grundbuch, sowie die Schlüsselübergabe. Im Zuge dessen erfolgt eine Übergabe aller wichtigen Dokumente an den Käufer.

Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?

Bei selbstgenutzten Immobilien fallen im Regelfall keine Steuern an, selbst bei Wertgewinn. Wer beispielsweise zwei Jahre vor der Veräußerung und mindestens im Verkaufsjahr in der Wohnimmobilie gelebt hat, verkauft steuerfrei.

Bei vermieteten Objekten ist dies anders. Zwischen dem Kauf (ab Beurkundung des Kaufvertrages) und dem Verkauf des Objekts müssen mindestens zehn Jahre liegen, damit es ohne Spekulationssteuer verkauft werden kann. Ist der Zeitraum geringer, erhebt der Fiskus, sprich der Staat als Eigentümer des Staatsvermögens, die Spekulationssteuer. Dabei bemisst sich die Höhe der Steuer am Gewinn des Immobilienverkaufs und dem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Häufig vertreten auch noch nach dem Verkauf Fragen auf oder es gibt Punkte, die nachträglich geklärt werden müssen. Ihr Ansprechpartner ist auch nach dem Verkauf Ihrer Immobilie für Sie da und unterstützt Sie.