BGH begründet Mitwirkungspflicht bei notwendiger Sanierung für alle Miteigentümer

BGH begründet Mitwirkungspflicht bei notwendiger Sanierung für alle Miteigentümer

Ein Beitrag von Rain Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

WEG-Recht

Wohnungseigentümer können die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Mehrheitsbeschluss nicht verbieten, um so beispielsweise eine teure Sanierung von Gebäuden zu vermeiden. Der BGH hat ein dauerhaftes Nutzungsverbot durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft als rechtswidrig eingestuft. Trotz hoher Kosten besteht demnach grundsätzlich auch bei „Schrottimmobilien“ eine Sanierungspflicht. (BGH Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20)

 

Der Fall

Das Verfahren betrifft ein nach dem WEG aufgeteiltes, über 40 Jahre altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus. Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Die übrigen Einheiten gehören verschiedenen Wohnungseigentümern und sind seit Jahren außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Eine Sanierung durch die Gemeinschaft war bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt worden. Man erlaubte der Klägerin allerdings die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; nach Vorlage entsprechender Nachweise dürfe sie die Nutzung wiederaufnehmen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH hat den Beschluss der WEG für ungültig erklärt.

Grundsätzlich kann eine WEG im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen.

Allerdings sind Wohnungseigentümer verpflichtet, die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu veranlassen, welche eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen. Die übrigen Eigentümer einer WEG können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien.

Ein dauerhaftes Nutzungsverbot wäre nur dann rechtmäßig, wenn eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen wäre – wie beispielsweise bei einer Zerstörung des Gebäudes, welche nicht durch eine Versicherung gedeckt ist, vgl. § 22 WEG. Diese Vorschrift erfasst allerdings nicht die Fälle die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren.

Der in § 22 WEG geregelte Ausschluss des Wiederaufbaus steht in engem Zusammenhang mit der Aufhebung der Gemeinschaft, die das Gesetz grundsätzlich ausschließt (§ 11 WEG). Eine erleichterte Aufhebung der Gemeinschaft bei Überalterung des Gebäudes oder Unrentabilität der Sanierung ist im jüngsten Gesetzgebungsverfahren ausgiebig diskutiert worden, ohne dass dies in der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes aufgegriffen worden wäre.

Zudem lässt sich die Zerstörung eines Gebäudes auch nicht mit einem Sanierungsstau vergleichen. Gerade Brandschutzmängel, marode Leitungen oder energetische Defizite lassen sich bei älteren Gebäuden häufig nur mit sehr hohem Sanierungsaufwand beheben; trotzdem kann sich eine Sanierung als rentabel erweisen.

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