Mietrecht – Kündigung wegen Eigenbedarf bei Zusammenlegung mehrerer Wohnungen

Mietrecht – Kündigung wegen Eigenbedarf bei Zusammenlegung mehrerer Wohnungen

Ein Beitrag von RA und StB Dr. Thomas Rothammer – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

MIETRECHT

Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig bei Zusammenlegung von mehreren Wohnungen?

Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht nicht entgegen, dass der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht den statischen Nachweis für den Wanddurchbruch geführt und auch noch keine Zustimmung der Eigentümerversammlung oder eine gegebenenfalls einzuholende Baugenehmigung eingeholt hat. (Urteil des AG Hamburg, vom 08.09.2020, 25a C 286/19).

Der Fall:

Die Kläger sind Eigentümer von zwei nebeneinanderliegenden Wohnungen im Hochparterre – bestehend aus einer 1-Zimmer-Wohnung und einer 2-Zimmer-Wohnung. Erstere wird von der Beklagten bewohnt. Die Beklagte ist verheiratet. Ihr Ehemann bewohnt ebenfalls eine 1-Zimmer-Wohnung im gleichen Gebäude. Die danebenliegende 2-Zimmer-Wohnung wird von den Klägern zeitweilig genutzt. Hauptsächlich bewohnen die Kläger allerdings eine – ebenfalls in ihrem Eigentum stehende – 3-Zimmer-Wohnung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.12.2018 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten wegen Eigenbedarfs zum 31.12.2019.

Zur Begründung führten sie aus, dass sie die beiden nebeneinanderliegenden Wohnungen mittels eines Wanddurchbruchs zu einer rollstuhlgerechten Wohneinheit verbinden möchten, da sie einen altersgerechten Wohnsitz mit getrennten Schlafzimmern benötigen. Ein statischer Nachweis für die Durchführbarkeit des Wanddurchbruchs zwischen den beiden Wohnungen lag im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht vor, ebenso fehlte noch der Zustimmungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie eine Baugenehmigung.

Die Beklagte wendet sich gegen die Kündigung. Ihre Interessen als Mieterin würden denen der Kläger überwiegen. Die von den Klägern angeblich beabsichtigte getrennte Schlafsituation könne auch durch die Errichtung eines Schlafplatzes im Wohnzimmer der bisherigen Wohnung der Kläger erreicht werden.

Die Beklagte bezweifelt darüber hinaus, dass der beabsichtigte Durchbruch zwischen den Wohnungen baurechtlich zulässig sei und die Eigentümergemeinschaft dem zustimmen werde. Für die Beklagte würde die Beendigung des Mietverhältnisses eine gravierende unzumutbare Härte darstellen. Aufgrund ihres geringen Einkommens bestehe keine Chance, auf dem Wohnungsmarkt eine andere Wohnung zu finden. Auch könne sie nicht zu ihrem Ehemann in dessen 1-Zimmer-Wohnung ziehen. Da diese für 2 Personen zu wenig Platz biete.

Entscheidung des AG Hamburg:

Zu Unrecht, wie das AG Hamburg feststellte. Die Kündigung der Kläger ist wirksam. Es besteht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen die Beklagte, da das Mietverhältnis durch die wirksame Eigenbedarfskündigung vom 28.12.2018 zum 31.12.2019 beendet wurde.

Ein Vermieter eines Wohnraummietverhältnisses kann u.a. ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Kläger benötigen sie die aktuell von der Beklagten bewohnte Wohnung für sich selbst. „Benötigen“ setzt dabei allerdings nicht zwingend voraus, dass der Vermieter oder der Angehörige auf die Nutzung der Wohnung tatsächlich angewiesen ist – sprich, wenn wie im vorliegenden Fall eine weitere ähnliche Wohnung existiert, welche ebenfalls den Klägern gehört. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Um die Interessen des Mieters zu wahren wird von den Gerichten geprüft, ob der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18, Rn. 18 f.).

Die Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam, da im Zeitpunkt der Kündigung noch kein statischer Nachweis für den Wanddurchbruch geführt und auch noch keine Zustimmung der Eigentümerversammlung oder eine ggf. einzuholende Baugenehmigung eingeholt worden war. Entscheidend ist allein, ob die Vorstellungen, die der klagende Vermieter hat, verwirklicht werden können oder ob diese Vorstellungen unrealistisch sind. Grundsätzlich Hinderungsgründe am Vorhaben des Vermieters waren für das Gericht nicht ersichtlich.

Auch stellt die Kündigung keine unzumutbare Härte für die Mieterin dar. Eine solche ist nur gegeben, wenn die Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses diejenigen Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegen.
Dafür war im konkreten Fall nichts ersichtlich. Der Umstand, dass die Beklagte nicht zu ihrem Ehemann ziehen will, mag zwar dazu führen, dass sie eine Wohnung für sich alleine suchen muss. Dem hieran anschließenden Einwand, die Beklagte würde aufgrund ihres geringen Einkommens keine Ersatzwohnung finden, hat das Gericht nicht überzeugt. Zwar mag es schwierig werden eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, das Gericht konnte jedoch nicht erkennen, dass eine solche überhaupt nicht beschafft werden kann.

Das Urteil zeigt einmal mehr, dass eine Eigenbedarfskündigung oftmals mit einigen Hürden verbunden ist. Insbesondere lauern hier eine Vielzahl an möglichen formellen Fehlern, die Eigentümer begehen können. Auch muss eine solche Kündigung stets ausführlich und gut begründet sein. Es empfiehlt sich daher stets eine entsprechend Eigenbedarfskündigung von einem kompetenten Partner begleiten zu lassen.

Lesen Sie hier die Entscheidung im Volltext bei ibr-online.de: AG Hamburg, 08.09.2020 – 25a C 286/19

 

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