03 Nov Steigende Energiekosten – das müssen Vermieter bei Anpassung der Abschlagszahlungen beachten!
Aufgrund der aktuell angespannten Lage am Energiemarkt sind die Kosten für Gas, Öl und Strom in den letzten Monaten massiv angestiegen. Den meisten Mietern drohen deshalb – spätestens im Laufe des nächsten Jahres – erhebliche Nachzahlungen. Eigentümer fürchten, dass die gestiegenen Nebenkosten zunächst an ihnen hängen bleiben und Zahlungsausfälle bei ihren Mietern drohen. Aus diesem Grund möchten viele Immobilieneigentümer bereits jetzt die monatlichen Abschlagszahlungen ihrer Mieter für die Nebenkosten anpassen. Doch darf ein Vermieter die Vorauszahlungen für Nebenkosten beliebig erhöhen? Wie sieht es im Hinblick auf vereinbarte Nebenkostenpauschalen aus? Wir möchten Ihnen nachfolgend einen kurzen Überblick geben:
1. Nebenkosten als Vorauszahlung im Mietvertrag vereinbart
Grundsätzlich haben Vermieter das Recht die monatlichen Abschlagszahlungen auf Betriebs- und Nebenkosten anzupassen – also auch zu erhöhen. Allerdings darf dies nicht willkürlich in beliebiger Höhe erfolgen.
Die Erhöhung bedarf immer eines Grundes. Sofern die Vorauszahlungen im vorangegangenen Jahr z.B. nicht ausgereicht haben oder aber der Energielieferant bereits schriftlich Preisanpassungen für den Wohnraum angekündigt hat, kann der Vermieter im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung die künftigen Abschlagszahlungen entsprechend anpassen. Die Erhöhung der Nebenkosten muss in Textform (per E-Mail ist also ausreichend) erklärt werden. Eine darüberhinausgehende Begründung ist in diesem Fall nicht vorgesehen. Die Verknüpfung von Nebenkostenabrechnung und Anpassung der Vorauszahlungen stellt eine ausreichende Begründung dar. Nicht genau bestimmt ist im Gesetz, ab wann der Mieter die angepasste Vorauszahlung schuldet. Hier wird aber auf die frühere Regelung im Miethöhegesetz zurückgegriffen. Geht dem Mieter die Erklärung bis zum 15. Eines Monats zu, so schuldet er die erhöhte Vorauszahlung ab Beginn des Folgemonats, ansonsten ab Beginn des übernächsten Monats.
In der laufenden Abrechnungsperiode ist die Frage nach der Anpassung deutlich schwieriger zu beantworten. Sofern mit der letzten Abrechnung bereits eine Anpassung der Vorauszahlungen erfolgt ist, wird in der Literatur die Ansicht vertreten, dass eine weitere Anpassung erst im Rahmen der nächsten jährlichen Abrechnung möglich ist. Der Vermieter muss also unter Umständen über ein Jahr warten bis er eine weitere Anpassung vornehmen kann.
Sofern der Vermieter im Rahmen der letzten Nebenkostenabrechnung jedoch keine Anpassung vorgenommen hat, kann er die Anpassung auch noch im laufenden Abrechnungsjahr – auch wenn dieses noch nicht abgerechnet ist – vornehmen. Eine Nebenkostenabrechnung setzt insofern einen Anfangstermin für die Möglichkeit zur Anpassung, jedoch keinen Endtermin.
2. Nebenkosten als Pauschale im Mietvertrag vereinbart
Da bei einer Pauschale von begrifflich die Umlage der Betriebskosten im Wege einer Abrechnung ausgeschlossen ist, gab es in der Vergangenheit – mangels gesetzlicher Regelung – oftmals Probleme bei gestiegenen Nebenkosten.
Seit dem 1.9.2001 ist die Umlage von Betriebskosten durch Pauschalen in § 556 Abs. 2 BGB und ihre Erhöhung in § 560 Abs. 1, 2 BGB ausdrücklich geregelt. Das Erhöhungsrecht besteht allerdings nur, wenn der Mietvertrag eine entsprechende wirksame Regelung enthält. Bei Altverträgen vor dem 1.9.2001 dürfte dies oftmals nicht der Fall sein.
Was bedeutet dies in der Praxis?
Eine Berechtigung zur Umlage von gestiegenen Betriebskosten besteht, sobald eine Erhöhung der Summe aller Betriebskosten eingetreten ist (Differenz aus den derzeitigen Kosten und der zuletzt in der Pauschale enthaltenen Kosten). Dies beinhaltet in der Regel auch die verbrauchsabhängigen Kosten.
Sofern der Mietvertrag eine Anpassung der Betriebskostenpauschale vorsieht und die Kosten tatsächlich gestiegen sind, können Vermieter eine Erhöhung erklären. Diese muss in Textform (d.h. z.B. auch per E-Mail) erklärt werden und der Grund für die Erhöhung muss bezeichnet und erläutert werden. Die Erhöhung wirkt dann allerdings nur für die Zukunft und zwar mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.
Eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist nur in bestimmten Fällen (§ 560 Abs. 2 Satz 2 BGB) möglich. Wichtigster Anwendungsfall ist hier die (tatsächliche) Erhöhung der Grundsteuer oder eben einen Erhöhung der Grundkosten des Energieversorgers. Sofern Eigentümer hier ein entsprechendes Schreiben erhalten haben, sollten Sie aktiv werden. Die Erklärung zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale in diesen Fällen ist rückwirkend nämlich nur innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis (also nach Zugang des Bescheids bzw. Schreibens) möglich. Es empfiehlt sich das Schreiben des Energieverstorgers dem Erhöhungsschreiben an die Mieter beizufügen. Nach Ablauf der drei Monate ist eine rückwirkende Erhöhung nicht mehr möglich. Insgesamt darf eine rückwirkende Erhöhung jedoch bis maximal auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück vorgenommen werden.
Ein Beitrag von Rechtsanwältin Alexandra Novak-Meinlschmidt, Kanzlei v. Düsterlho, Rothammer & Partner mbB
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