25 Jul Rauchmelder – Mietkosten sind nicht auf Mieter umlagefähig!
Mietrecht: BGH Grundsatzurteil
Der Bundesgerichtshof hat ein wichtiges Grundsatzurteil zu Mietkosten von Rauchwarnmeldern gefällt! Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
BGH, Urteil vom 11. Mai 2022, Az.: VIII ZR 379/20
Der Fall
Die Beklagte mietete im Jahr 2003 von der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in E. Nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrags trägt die Beklagte neben den Heizkosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hat hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, werden nicht explizit angeführt.
Der Vertrag enthält zudem folgende Regelung:
„Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“
Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 kündigte die Klägerin der Beklagten an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werde, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. Die von der Klägerin für die Jahre ab 2016 erstellten Betriebskostenabrechnungen wiesen jeweils – anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegte – Kosten für die „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus. Dabei entfiel für die Miete der Rauchwarnmelder im Jahr 2016 ein Betrag von 9,74 € und in einem weiteren Jahr ein Betrag von 9,88 € auf die Beklagte. Die Beklagte bezahlte diesen Betrag nicht. Die Vermieterin erhob daraufhin Klage auf Zahlung.
Die Entscheidung
Der BGH gab der Mieterin und Beklagten im Ergebnis Recht. Die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder muss die Mieterin nicht tragen.
Auch dann nicht, wenn – wie vorliegend – im Mietvertrag die Umlage später entstehender oder vom Gesetzgeber neu eingeführter Betriebskosten vereinbart ist.
Eine Umlage der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern käme nur gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten in Betracht, weil Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht aufgeführt sind. Auf diese Regelung hat der hier geltende Mietvertrag grundsätzlich verwiesen.
Jedoch sind die Mietkosten dennoch nicht als sonstige Betriebskosten umlagefähig. Bei diesen Kosten handelt es sich nämlich letztlich um „verkappte Anschaffungskosten“, weil sie an die Stelle der andernfalls dem Vermieter entstehenden Erwerbskosten träten.
Anschaffungskosten stellten indes keine Betriebskosten dar. Dieser Grundsatz könne nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter sich anstatt für einen Erwerb der Rauchwarnmelder für deren Anmietung entscheide. Denn Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu kaufen, sondern sie stattdessen anzumieten.
Anderslautende Vereinbarungen in Mietverträgen sind damit unwirksam!
Auch sind die Mietkosten für Rauchmelder nicht mit den umlagefähigen Kosten für die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern sowie von Geräten für die Erfassung des Wärmeverbrauchs vergleichbar. Denn diese Geräte sind bereits wegen ihres höheren Anschaffungsaufwandes verbunden mit einem – bedingt durch den Eichzwang beziehungsweise das „MID-Konformitätserfordernis“ – kürzeren Wechselturnus nicht mit handelsüblichen Rauchwarnmeldern vergleichbar, die regelmäßig eine Lebensdauer von 10 Jahren ausweisen.
Etwas anderes gilt für die Wartungskosten von Rauchmeldern. Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebs¬kosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV – sonstige Betriebs¬kosten) und damit grundsätzlich umlagefähig. Dennoch empfiehlt es sich diese Kosten als Betriebskosten explizit im Mietvertrag zu benennen um etwaige Zweifel auszuräumen.
Ein Blick in den Mietvertrag kann sich also für viele Wohnraummieter lohnen. Denn die Umlage der Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern ist nach diesem Grundsatzurteil in der Regel unbegründet.
Ein Beitrag von RAin Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB
Quelle: Urteil des VIII. Zivilsenats vom 11.5.2022 – VIII ZR 379/20 – (bundesgerichtshof.de)
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