Wichtig für Eigentümergemeinschaften – Das neue WEG Recht – Teil II

Eigentümergemeinschaft

Wichtig für Eigentümergemeinschaften – Das neue WEG Recht – Teil II

Ein Beitrag von RA Dr. Thomas Rothammer – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

Fortsetzung der neuen Regelungen und Veränderungen für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter  seit 1. Dezember 2020

In Teil I durften wir Ihnen bereits einen Teil der wichtigsten Änderungen durch die im Dezember 2020 in Kraft getretene WEG-Reform vorstellen. Mit dem heutigen Teil II unseres Rechtsbeitrages zur aktuellen WEG-Reform möchten wir weitere wichtige Neuerungen für Eigentümer/-innen darstellen.

Eigentümergemeinschaft

Die WEG-Recht Reform definiert die Verantwortung von Eigentümergemeinschaften und Verwaltern neu.

Die Punkte 1-8 finden Sie in Teil I unserer Serie über das neue WEG Recht.

Fortsetzung Teil II:

9. Die Eigentümergemeinschaft und ihre Rechtsposition

Im Zuge der WEG-Reform wurde nunmehr in § 9a WEG klar gesetzlich geregelt, dass die Eigentümergemeinschaft selbst Träger von Rechten und Pflichten ist. Bislang war es oft schwierig zu unterscheiden, ob die Gemeinschaft als Ganzes oder jeweils die einzelnen WEG-Eigentümer selbst die Träger von Rechten und Pflichten waren.

10. Verwalter erhalten mehr Befugnisse

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Die Neuregelungen finden sich insbesondere unter § 27 WEG-neu. Demnach können Verwalter nunmehr in eigener Verantwortung und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die

  • von untergeordneter Bedeutung sind
  • und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
  • zur Wahrung von Fristen oder zur Abwendung eines Nachteiles erforderlich sind

Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll der Gesetzesbegründung zufolge die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse.

Als Beispiele hierfür können die Durchführung von Kleinreparaturen, der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang sowie die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen genannt werden.

Ebenso haben WEG-Eigentümer gem. § 27 Abs. 2 WEG-neu die Möglichkeit einzelne Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können beispielsweise Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufgestellt werden.

Die bisherige Möglichkeit einer Kostenentscheidung zulasten des Verwalters wurde im Zuge der WEG-Reform abgeschafft. So wurde § 49 Abs. 2 WEG-neu, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, im Rahmen der Reform gestrichen. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt, heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs.

11. Abberufung eines WEG-Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von ihrem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit – auch ohne Grund – abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag!

12. Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder WEG-Eigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG-neu gegenüber der Gemeinschaft ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

13. Erweiterung des Begriffs des Sondereigentums

Ein weiterer bedeutender Punkt im Rahmen der WEG-Reform ist die Erweiterung des Begriffs des Sondereigentums. Die WEG-Reform hat die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu) erweitert. Die bisherige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führte in der Vergangenheit oft zu Rechtsunsicherheit.

14. Neu gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht künftig auch im Fall der praxisrelevanten Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Durch diese Regelung wird die Rechtsunsicherheit bei „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaften“ beseitigt.

Der teilende Eigentümer stellt insoweit also zunächst eine Ein-Personen-Gemeinschaft dar mit der Möglichkeit, Ein-Personen-Beschlüsse zu fassen. Er ist also insbesondere in der Lage, unmittelbar nach Teilung des Objektes Verträge (z.B. Versorgungsverträge) für die (künftige) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu schließen.

15. Entziehung des Wohneigentums durch die Gemeinschaft

In § 17 Abs. 2 WEG-neu wurde allgemein formuliert, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Der Gesetzesbegründung zufolge kann dies etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein. Eine einmalige Versäumnis fällt hier jedoch mit Sicherheit nicht darunter, sondern vielmehr die wiederholte und erhebliche Verletzung der Pflichten.

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