Berliner Mietendeckel gekippt – drohen nun Nachzahlungen und Kündigungen?

Berliner Mietendeckel gekippt – drohen nun Nachzahlungen und Kündigungen?

Ein Beitrag von RA und StB Dr. Thomas Rothammer – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

MIETRECHT / VERFASSUNGSRECHT

Bundesverfassungsgericht erklärt Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig

Am 15. April 2021 hat das Bundesverfassungsgericht seinen Beschluss zur Unwirksamkeit des Berliner Mietendeckels veröffentlicht. Der Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Der Bund hat die Vorschriften zur Mietpreisfindung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) abschließend geregelt, Länder haben daher in diesem Bereich keine abweichende Gesetzgebungsbefugnis (Beschluss des BVerfG vom 25. März 2021, Az.: 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20).

Der Fall:

Das Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) trat – mit Ausnahme des § 5 MietenWoG Bln – am 23. Februar 2020 in Kraft. Der „Berliner Mietendeckel“ fand dabei Anwendung auf nichtpreisgebundenen bestehenden Wohnraum.

Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, waren die Vorschriften nicht anwendbar. Inhaltlich bestand das Gesetz zum einen aus einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen (gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen sollten nach wie vor erlaubt sein) sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten.

Gegen diese Vorschriften wandten sich 284 Abgeordnete des Deutschen Bundestages der Fraktionen von CDU/CSU und FDP da sie das Gesetz mit der grundgesetzlichen Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen des Bundes für unvereinbar halten. Zu Recht, wie der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts nunmehr zeigt.

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts:

Der 2. Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am 15. April 2021 bekannt gegeben, dass die Vorschriften des MietenWoG Bln nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und daher nichtig sind. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts sind die Regelungen des MietenWoG Bln dem zivilrechtlichen Mietrecht zuzuordnen und unterfallen somit dem bürgerlichen Recht, für welches der Bundesgesetzgeber durch die Vorschriften der §§ 556 bis 561 BGB bereits abschließend von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht hat. Eine Gesetzgebungskompetenz der Länder ist daher nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts gesperrt.

Was bedeutet dies in der Praxis?

Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sind die Vorschriften des MietenWoG Bln ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens nichtig.

Für Mieter die aufgrund des MietenWoG Bln seit dem letzten Jahr ihre Mietzahlungen ausgesetzt oder aber eine reduzierte Miete gezahlt haben, bedeutet dies, dass sie hierzu nicht berechtigt waren und ab sofort wieder die mit ihren Vermietern mietvertraglich vereinbarte Miete zu entrichten haben. Die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete ist folglich nachzuzahlen, sofern Mieter in der Vergangenheit einen Teil der Miete auf Basis der nunmehr nichtigen Vorschriften einbehalten haben.

Mieter müssen also mit (u.U. erheblichen) Nachzahlungen im Hinblick auf die von ihnen zu Unrecht einbehaltenen Mieten rechnen.

Kann Vermieter jetzt kündigen?

Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob Mieter nun aufgrund der ggf. ausstehenden Mietzahlungen mit einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen müssen?

Hiervon ist aktuell nicht auszugehen, solange die Mietrückstände der Mieter innerhalb der vom Vermieter gesetzten angemessenen Frist beglichen werden, da im Zeitpunkt des Einbehalts der Miete die Mieter hierzu berechtigt waren. Allerdings sollten Mieter die Frist nicht zahlungslos bzw. untätig verstreichen lassen, da nach Ablauf dieser durchaus Kündigungen des Mietverhältnisses drohen. Als angemessen dürften hier jedoch Fristen von 1- 2 Monaten anzusehen sein.

Im Ergebnis steht durch die Entscheidung fest, dass die Länder keinerlei Kompetenz haben, eigene Gesetze im Hinblick auf die Mietpreise zu erlassen. Der Bund hat diesbezüglich abschließende Regelungen getroffen. Insbesondere die Mietpreisbremse stellt laut Bundesverfassungsgericht ein hinreichendes Instrument zur Eindämmung überhöhter Mieten dar. Die Entscheidung aus Berlin betrifft also das gesamte Bundesgebiet.

Welchen Einfluss die Entscheidung auf den Wohnungsmarkt haben wird ist aktuell noch nicht absehbar. Insbesondere Haus & Grund geht davon aus, dass demnächst mehr Bestandsimmobilien am Wohnungsmarkt zum Verkauf angeboten werden, da viele Eigentümer Ihre Wohnungen aus diesem Grund nicht vermietet oder verkauft hätten. Auch notwendige Investitionen seien zurückgehalten worden. Einer Analyse des IfoInstututs und Immowelt zufolge ist mit Nachholeffekten in den kommenden Monaten zu rechnen.

Lesen Sie hier die Pressemitteilung.

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