Landgericht erlaubt Mietminderung wegen Corona Lockdown!

Haus mit Laden

Landgericht erlaubt Mietminderung wegen Corona Lockdown!

Ein Beitrag von RAin Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

MIETRECHT GEWERBE

Neues Urteil lässt Vermieter aufhorchen. Ladenmieter dürfen ihre Miete teilweise mindern, wenn sie ihr Geschäft aufgrund behördlicher Corona-Anordnung schließen müssen.
(Urteil des LG München I vom 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20)

Der Fall:

Die Beklagte ist Betreiberin eines ca. 3.000qm großen Möbelladens und mietet von der Klägerin Gewerberäume in der Münchener Innenstadt. Aufgrund der eingetretenen Corona Pandemie wurde durch behördliche Maßnahmen der Beklagten die Öffnung ihrer Ladenflächen in dem Zeitraum vom 18.03. – 26.04.2020 vollständig untersagt. Weiter war der Beklagten vom 27.04. – 10.05.2020 der Betrieb nur eingeschränkt im Erdgeschoss der Ladenfläche möglich.

Aus Sicht der Klägerin ist die Beklagte in voller Höhe zur Mietzahlung verpflichtet und begehrt Mietzahlungen für die Monate April, Mai und Juni 2020. Die Beklagte sieht den Zeitraum von Beschränkungen infolge der Corona-Pandemie als Mietmangel an und hat die Mietzahlungspflicht bis auf 100% gemindert.

Entscheidung des LG München I:

Das Landgericht München I hat nunmehr als erstes Landgericht in Deutschland entschieden, dass sowohl die behördliche Schließungsanordnung als auch sonstige pandemiebedingte behördliche Beschränkungen einen Mietmangel begründen können und somit eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Die Höhe des Minderungsbetrages ist dabei nach Art und Dauer der Einschränkung zu staffeln.

Für die Zeit der vollständigen Schließungsanordnung im Monat April 2020, durfte die Beklagte die Miete um 80% mindern. Für die Monate Mai und Juni 2020 setzte das Gericht die Mietminderung auf jeweils 50% und 15% fest.

Das Gericht verweist bei seiner Entscheidungsfindung insbesondere auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts, in der behördliche Verbote und Anordnungen jeweils als Mangel der Mietsache angesehen wurden, da der vertragsgenmäße Gebrauch, bzw. die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigt sei.

In Anlehnung an diese Entscheidungen, nimmt das Landgericht München an, dass der Mietzweck im vorliegenden Fall wegen der  Maßnahmen im Rahmen der Corona Pandemiebekämpfung nicht mehr erfüllt werden könne, da die „vertragsgemäß vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit der Mietsache selbst“ betroffen sei.

Die staatliche Schließungsanordnung falle gerade nicht in den Risikobereich des Mieters. Darüber hinaus nahm das Gericht auch eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB an, die eine Anpassung der Miete auf die Höhe des geminderten Mietzinses zur Folge habe.

Auch wenn gegen das Urteil bereits Berufung eingelegt wurde, hat sich durch diese (bahnbrechende) Entscheidung eine Tür geöffnet, die unter Umständen nachträgliche Rückzahlungen bereits gezahlter Miete aus Zeiten des Corona Lockdowns ermöglicht, insbesondere wenn die Mietzahlungen unter Vorbehalt geleistet wurden.

Lesen Sie hier das Urteil.

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