10. Ausgabe Immobilien Marktbericht Region Regensburg und Schwandorf 2021/2022

Marktbericht Immobilien Regensburg

10. Ausgabe Immobilien Marktbericht Region Regensburg und Schwandorf 2021/2022

Preise für Einfamilienhäuser steigen weiter

Der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen setzt sich unvermindert fort. Der neueste RE/MAX Immobilien Marktbericht für Regensburg und Schwandorf beruft sich hier auf Daten der empirica AG. Die Marktanalysten stellten für 2020 bei Einfamilienhäusern in Stadt und Landkreis Regensburg einen Preisanstieg von gut 9 Prozent fest. Im Raum Schwandorf fiel der Anstieg nicht ganz so dynamisch aus, hier meldet empirica eine Preissteigerung von rund 6 Prozent.

Für Michael Müllner, Geschäftsführer von RE/MAX in Regensburg und Schwandorf ist das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage der Grund für den kontinuierlichen Preisanstieg bei Häusern.

“Vor allem Häuser ab Baujahr 1990 mit geringen Sanierungsbedarf sind schnell verkauft.“,

beobachtet der Immobilienexperte, der für den Marktbericht über 300 Immobilientransaktionen seines Hauses aus dem Jahr 2020 ausgewertet hat:

Die hohe Nachfrage nach Bestandsimmobilien mit überschaubarem Renovierungsaufwand erklärt Müllner in erster Linie mit der einfacheren Finanzierungssituation:

„Sanierungsbedürftige Altbestände sind kostentechnisch häufig schwer kalkulierbar.“

Hinzu kommt der Fachkräftemangel im Handwerk. Die Betriebe hier in der Region sind mehr als ausgelastet und die Kunden müssen zum Teil lange Wartezeiten in Kauf nehmen.

Preisanstieg bei Wohnungen gebremst

Bei den Eigentumswohnungen beginnt sich vor allem im Stadtgebiet Regensburg die deutlich gestiegene Neubauquote auszuwirken. Nach aktuellen Analysen des Marktforschungsinstituts bulwiengesa kosteten Neubau-Eigentumswohnungen im Schnitt 5.500 Euro pro Quadratmeter, was einer moderaten Preissteigerung von knapp 3 Prozent entspricht. Bestandsimmobilien stiegen um 2,4 Prozent auf durchschnittlich 4.200 Euro pro Quadratmeter. Im Landkreis Regensburg kann man zu diesem Preis eine Neubau-Wohnung erwerben, hier stiegen die Preise um rund 5 Prozent an.

Die höchste Preissteigerungsrate im Ballungsraum Regensburg gab es bei Bestandswohnungen im Landkreis, hier stiegen die Preise um 6,5 Prozent auf durchschnittlich 3.400 Euro pro Quadratmeter. Günstigere Einstiegspreise erwarten Investoren im Stadtgebiet oder Landkreis von Schwandorf. Hier kostete eine Neubau-Wohnung 2020 im Schnitt 3.300 Euro und im Wiederverkauf 2.300 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend höher liegen auch die durchschnittlichen Renditen, die im Raum Schwandorf mit knapp 5 Prozent für Bestandsimmobilien deutlich über dem Regensburger Niveau mit knapp 3 Prozent liegen.

Knappes Angebot bei Baugrundstücken

Nur wenige können sich im Stadtgebiet Regensburg den Traum vom Eigenheim leisten. Nach Erfahrung der RE/MAX Makler kommen dazu nur selten Bestandsimmobilien auf den Markt. In attraktiven Lagen sind diese auch meistens schnell wieder verkauft. Baugrundstücke sind in der Stadt noch schwerer zu finden, aber auch im Landkreis berichten die Kommunen von langen Wartelisten für Bauplätze – und das trotz deutlich gestiegener Grundstückspreise.

Michael Müllner sieht allerdings im Bereich der Nachverdichtung noch durchaus Potenzial:

„Früher waren die Grundstücke deutlich größer als heute, weshalb zum Beispiel viele junge Familien gerne auf dem Grund ihrer Eltern ein zweites Haus bauen möchten.“

Allerdings spielt hier oft die Bürokratie nicht mit, denn die alten Bebauungspläne sehen in der Regel kein zweites Baufenster vor. Müllner berichtet von Fällen im Landkreis Kelheim, bei denen die Gemeinden für solche Ideen durchaus offen gewesen wären, aber schließlich das Landratsamt einen Strich durch die Rechnung machte. Anstelle von Einzelgenehmigungen sollten die Gemeinden ihre offiziellen Bebauungspläne ändern – ein langwieriges und auch kostspieliges Verfahren.

Bezahlbarer Wohnraum bleibt Mangelware

Auch Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der empirica AG sieht mittelfristig nur eine Erhöhung des Angebots als Lösung, den Immobilienmarkt preislich zu entspannen. Doch der Diplom-Volkswirt warnt auch, dass die Preiserhöhungen nicht ins Unendliche gehen können:

„Kaufpreise von fast zwölf Jahreseinkommen sind nicht dauerhaft zu erzielen.“

Die Gefahr einer Immobilienblase bewertet er für Regensburg derzeit als gering, der empirica Immobilienblasen Index liegt für die Domstadt bei 31 Prozent und damit 3 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, aber immer noch deutlich unter den Top7-Städten, die bei 46 Prozent liegen.

Zwischenbilanz erstes Halbjahr 2021

Dr. Werner Gross, Geschäftsführer von RE/MAX in Regensburg und Schwandorf, sieht den Markt noch nicht überhitzt. Solange sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen und insbesondere das Zinsniveau nicht ändern, wird sich der positive Trend seiner Meinung nach fortsetzen:

„Wohin sollen denn die Leute mit ihrem Kapital, wenn die Banken teilweise schon ab 50.000 Euro Verwahrgebühren verlangen?“

Sein Kollege Michael Müllner stimmt dem zu, seiner Erfahrung nach scheuen viele Anleger die eher unsicheren Kapitalmärkte und bevorzugen stattdessen wertstabile Immobilieninvestments.

Die 1a Lagen in Stadt und Land Regensburg

Der RE/MAX Immobilienmarktbericht gibt mit seinen Lagekarten und Preisspiegeln eine gute Orientierung zum aktuellen Preisniveau im Großraum Regensburg. Zu den absoluten Toplagen im Stadtgebiet zählen neben der Altstadt und Stadtamhof auch die Margaretenau, Kumpfmühl und der stadtnahe Teil des Galgenbergviertels.

„Der Süden ist lagetechnisch mittlerweile der zweite Westen.“, stellt Michael Müllner fest.

Im Landkreis zählt jeder Kilometer näher zu Regensburg. Mittlerweile ist das Preisniveau in den direkt an das Stadtgebiet angrenzenden Gemeinden ähnlich wie in Regensburg selbst. Nördlich der Donau zählen Lappersorf, Zeitlarn und Tegernheim zu den sehr guten Lagen, im Süden Sinzing, Pentling und Obertraubling.

Download Marktbericht

Der 10. Immobilien Marktbericht 2021/2022 für Regensburg, Kelheim und Schwandorf steht hier zum kostenfreien Download  bereit.

2 Kommentare
  • Christopher Seidel
    Erstellt am 07:29h, 22 Juli Antworten

    Super geschriebener und informativer Artikel :-). In diesen Blog werde ich mich noch richtig einlesen

    • RE/MAX in Regensburg & Schwandorf
      Erstellt am 11:45h, 29 Juli Antworten

      Vielen Dank Herr Seidel, das freut uns sehr!

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