Grunderwerbssteuer sparen durch Instandhaltungsrücklage? Nein – so der BFH!

Bundesfinanzhof

Grunderwerbssteuer sparen durch Instandhaltungsrücklage? Nein – so der BFH!

Ein Beitrag von Rain Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

Steuerrecht

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern (Urteil des BFH vom 16. September 2020, Az.: II R 49/17). Gleiches gilt beim Erwerb von Immobilien im Rahmen der Zwangsversteigerung.

Der Fall

Die Klägerin erwarb im Jahr 2016 zum Kaufpreis von 40.000,00 € Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu denen sie gehörten (Teileigentumsrechte). In dem Kaufvertrag wurde, wie üblicherweise, vereinbart, dass der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (Vorschüsse, Instandhaltungsrücklage usw.) bei Besitzübergang auf die Käuferin übergehen soll. Das Finanzamt – FA (spätere Beklagte) setzte die Grunderwerbsteuer unter Berücksichtigung des im Vertrag vereinbarten Kaufpreises auf 2.600 € fest.

Hiergegen erhob die Klägerin Einspruch und erklärte, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer sei um die Instandhaltungsrücklage von insgesamt 14.815,19 € zu mindern. Das FA verweigerte dies. Die Klägerin erhob daraufhin Klage. Diese begründete sie insbesondere damit, dass sich die Instandhaltungsrücklage kaufpreismindernd auswirke, zum anderen mit deren ertragssteuerrechtlicher Behandlung als Wirtschaftsgut

Entscheidung des BFH

Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises zu Recht ohne Abzug der Instandhaltungsrücklage fest. Das Urteil ist verbindlich. Die Grundsätze greifen auch beim Erwerb von Wohneigentum, wie das Bundesfinanzministerium im März 2021 mitteilte.

Wer eine Immobilie mit Inventar kauft, kann zwar unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen, die anteilige Übernahme einer Instandhaltungsrückstellung („Instandhaltungsrücklage“) fließt aber in die Berechnung ein.

Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Rücklage nicht Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sei. Durch den Erwerb des Teileigentums findet ein gesetzlicher Übergang der Mitgliedschaft in der WEG auf den Käufer statt. Dieser rechtfertigt allerdings keine Minderung der Grunderwerbsteuer. Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtsträgerwechsel finde hierdurch nämlich nicht statt

Dieser Grundsatz gilt auch beim Erwerb von Eigentumswohnungen im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der BFH (Urteil v. 2.3.2016, Az. II R 27/14) hatte in diesem Fall ebenfalls zu entscheiden, ob eine Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mindert. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer ausgehend von dem Meistgebot als Bemessungsgrundlage fest.

Auch in diesem Fall entschieden die Richter, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung Teil des Verwaltungsvermögens der WEG und nicht Vermögen des neuen Eigentümers durch die Zwangsversteigerung ist bzw. wird. Die Instandhaltungsrücklage gehört zwingend immer zum Verwaltungsvermögen. Dieses Vermögen verbleibt auch bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der WEG und wird weder durch notariellen Kaufvertrag noch durch Zuschlag kraft Gesetzes Vermögen des Käufers bzw. neuen Eigentümers.

Lesen Sie hier die Entscheidung im Detail: Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer | Bundesfinanzhof

Quelle: BFH, Online-Entscheidungen – Datenbank

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