Streit mit Mietern – kann der Vermieter kündigen?

Streit mit Mietern – kann der Vermieter kündigen?

Die (Vertrags-)beziehung zwischen Mietern und Vermietern läuft nicht immer zwingend reibungslos. Ist das Verhältnis (massiv) gestört, stellt sich bei Vermietern oft auch die Frage nach einer Kündigungsmöglichkeit des Mietverhältnisses.

Grundsätzlich ist eine ordentliche Kündig von Seiten eines Vermieters nur sehr eingeschränkt und unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Erhebliche Verstößen einer Vertragspartei begründen jedoch unter Umständen die Möglichkeit zu einer außerordentlichen Kündigung. So kann ein Vermieter ein Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Beleidigung eines Vermieters durch seinen Mieter kann durchaus ein solcher Kündigungsgrund sein, entschied nun das Amtsgericht München. (Az.: 473 C 9473/21 vom 13.01.2022)

Der Fall:

Die Beklagten lebten seit 2006 in einer Fünfzimmerwohnung in München. Die Wohnung liegt in einem Haus mit mehreren Wohneinheiten. In der Hausordnung war u.a. geregelt: „Das Abstellen von Gegenständen, insbesondere von Krafträdern, Mopeds, Fahrrädern und Kinderwagen auf dem Hof, in der Garagenauffahrt, in den Gängen des Kellers oder des Speichers und im Treppenhaus ist ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet.“

Trotzdem stellten zwei der Bewohner ihre Fahrräder im Eingangsbereich ab. Das behinderte die in der darunter gelegenen Wohnung wohnende Familie. Sie konnten den Durchgang mit ihrem Kinderwagen nicht mehr passieren. Trotz Aufforderung durch die Nachbarn wurden die Räder nicht entfernt. Daher baten sie den Vermieter, die Nachbarn auf die Einhaltung der Hausordnung hinzuweisen.
Gemeinsam begab man sich zu der Wohnung der Beklagten. In dem darauffolgenden Gespräch eskalierte die Situation. Einer der Bewohner beleidigte schließlich den Vermieter mit den Worten „Wer bist Du? Halt die Fresse“ und berührte diesen am Oberkörper, so dass er ausweichen musste. Dieser erstattete daraufhin Strafanzeige und kündigte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos.

Die Beklagten (Mieter) sind der Ansicht, es gehe darum, sie schlecht zu machen, um sie aus dem Mietverhältnis heraus zu mobben. Die Kläger (Vermieter) meinen, durch die schwere Beleidigung sei das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört worden, daher habe man kündigen dürfen.

Die Entscheidung:

Der zuständige Richter gab den Vermietern recht und führte in seiner Entscheidung insbesondere aus:

„Die Zurechtweisung des Vermieters im Beisein anderer Hausbewohner und Mieter durch die Wendung „Halt die Fresse“ stellt eine Kundgabe der Nichtachtung und Missachtung dar, da sie den Vermieter auf eine unmenschliche Ebene herabwürdigt. […] Erschwerend kommt hinzu, dass der Beklagte […] diese Herabwürdigung im Beisein anderer Hausbewohner getätigt hat, was der Missachtung ein noch stärkeres Gewicht verleiht, da Beleidigungen umso stärker wirken, je mehr Menschen diese vernehmen können. Noch schwerwiegender tritt hinzu, dass die Beleidigung von einer Tätlichkeit flankiert war, welche zugleich zumindest nötigenden Charakter hatte.“

Eine außerordentliche Kündigung bedarf in der Regel eine Abmahnung. Eine solche war hier jedoch nicht erforderlich gewesen. Es gelte der Grundsatz,

„dass durch eine schwere Beleidigung das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört wird; in diesem Fall ist eine Abmahnung entbehrlich, weil zerstörtes Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann“.

Auch wenn nur einer der Mieter ausfällig wurde, müssen alle ausziehen. Das Verschulden wird den anderen Bewohnern zugerechnet, da die Leistungen unteilbar sind:

„(…) die Gebrauchsgewährung, zu der sich der Vermieter verpflichtet (…) kann nur gegenüber allen erbracht oder beendet werden. Deshalb ist eine Teilkündigung gegenüber einem von mehreren Mietern unzulässig. Wenn (…) für eine verschuldensabhängige Kündigung jeder Mieter eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen haben müsste, dann würde das Kündigungsrecht des Vermieters unvertretbar erschwert werden, da ihm schon das Fehlverhalten eines Mieters die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar machen kann. Deshalb ergibt sich in diesen Fällen aus einer Abwägung der Interessen der Vertragsbeteiligten (…), dass schuldhafte Pflichtverletzungen nur eines Mieters Gesamtwirkung haben, also auch zu Lasten der anderen Mieter wirken (…).“

Der zuständige Richter gewährte eine Räumungsfrist bis Ende Juli:

„Grundsätzlich wäre angesichts des massiven Vorfalls (…) trotz der Dauer des Mietverhältnisses keine oder nur eine sehr knappe Räumungsfrist zu gewähren gewesen. Lediglich auf Grund der aktuellen Pandemie-Situation und des gesundheitlich schlechten Zustandes des Beklagten (…) war hier eine längere Räumungsfrist von gut 6 Monaten zu gewähren.“

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Ein Beitrag von RAin Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

Quelle: Pressemitteilung Nr. 10 des AG München vom 11.03.2022,

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