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Grundsatzurteil des BGH zu Schönheitsreparaturen: Mieter und Vermieter in der Pflicht!

Grundsatzurteil des BGH zu Schönheitsreparaturen: Mieter und Vermieter in der Pflicht!

Ein Beitrag von RAin Alexandra Novak – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner, Regensburg

Neue Rechtsprechung Mietrecht

Eine der größten Streitfragen im Mietrecht ist seit jeher das Thema „Schönheitsreparaturen“. In seiner aktuellen Entscheidung hat der BGH bei unrenoviert vermieteten Wohnungen nun ein Grundsatzurteil gesprochen. Demnach müssen diese bei Bedarf vom Vermieter gestrichen bzw. tapeziert werden. Der Mieter muss aber einen Teil der Kosten übernehmen, so das Urteil. In der Regel ist dies die Hälfte.
(Urteil des BGH 8. Juli 2020, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Die Fälle:

Die Kläger im 1. Verfahren sind Mieter einer Wohnung seit dem Jahr 2002. Im Jahr 2016 forderten sie die Vermieterin zur Durchführung von Tapezier- und Anstricharbeiten auf. Diese Arbeiten waren nach Ansicht der Mieter notwendig. Nachdem die Vermieterin dies verweigerte, erhoben die Mieter Klage auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses. Die Klage hatte in den Vorinstanzen zunächst keinen Erfolg.

Im 2. Verfahren hat der Mieter im Jahr 1992 eine Wohnung angemietet. Diese war ihm unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des aus Mietersicht mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Vermieterin verweigerte dies. Die daraufhin erhobene Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Entscheidung Bundesgerichthof:

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der BGH führte in seinem Urteil folgendes aus:

Die Vorinstanzen sind jeweils zutreffend davon ausgegangen, dass die in den Mietverträgen vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind, da den Mietern jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzliche Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) tritt, wonach die Renovierungspflicht Sache des Vermieters ist (vgl. Urteile vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14 und 22.8.2018 – VIII ZR 277/16).

Dabei gilt es stets zu berücksichtigen, in welchem Zustand sich die Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die Mieter befand. Sofern sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat – was der Senat nach einer Mietdauer von 14 bzw. 25 Jahre bejahte – trifft den Vermieter auch eine Instandhaltungspflicht.

Langjährige Mieter können ihren Vermieter daher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichten, jedoch nur unter der Maßgabe, dass sie sich an den anfallenden Kosten beteiligen. Denn dadurch erhält der Mieter auch eine bessere Wohnung, als er zu Mietbeginn bekommen habe. In der Regel müssen Mieter demnach die Hälfte der Kosten übernehmen. Diese Kostenbeteiligung kann der Vermieter als eine Art Zurückbehaltungsrecht einwenden. Verlangt der Mieter also einen Kostenvorschuss für die Durchführung der Renovierungsmaßnahmen von seinem Vermieter, kann dieser die Hälfte der veranschlagten Kosten zurückbehalten.

Voraussetzung für eine derartige Verpflichtung des Vermieters ist zwingend, dass sich der Zustand der Wohnung seit Einzug deutlich verschlechtert hat. Das Urteil ist auf alle Mieter übertragbar, die ihre Wohnung in unrenoviertem Zustand bezogen haben.

Lesen Sie hier die Pressemitteilung.

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