Mieterhöhung nach Modernisierung? BGH untersagt „Umlage von Instandhaltungskosten durch Modernisierung“

02 Okt Mieterhöhung nach Modernisierung? BGH untersagt „Umlage von Instandhaltungskosten durch Modernisierung“

Ein Beitrag von RAin Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

MIETRECHT

Erhaltungsmaßnahmen an älteren, noch funktionstüchtigen Bauteilen stellen keine umlagefähigen Modernisierungskosten dar. Erneuern Vermieter noch funktionstüchtige, aber schon ältere Bauteile, dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten auferlegen. (Urteil des BGH vom 17. Juni 2020, Az.: VIII ZR 81/19)

Der Fall:

Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Die Beklagten sind Vermieter dieser Wohnung. Im Mai 2015 kündigten die Beklagten der Klägerin mehrere bauliche Veränderungen, u.a. den Austausch der alten Treppenhausfenster und der Wohnungstür und eine Erhöhung der Miete nach Abschluss der Arbeiten, an.

Ein Großteil der im Rahmen der Modernisierung erneuerten Bauteile war bereits 60 Jahre alt, jedoch ohne ersichtliche Mängel. Nach Ausführungen der Bauarbeiten im Jahr 2016, erklärten die Beklagten die Erhöhung der Kaltmiete zum 1. Januar 2017. Die Klägerin begehrt die Feststellung der unberechtigten Mieterhöhung. Das Amtsgericht hat der Feststellungsklage vollumfänglich stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und Abweisung der Klage im Übrigen teilweise abgeändert. Hiergegen wandte sich die Klägerin – mit Erfolg.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Führt ein Vermieter Modernisierungsarbeiten an alten Bauteilen eines Mietshauses aus, für die noch kein „fälliger“ Instandsetzungsbedarf besteht, kann er nur teilweise eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Dies gilt selbst dann, wenn ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer verstrichen ist. In der Berechnung ist ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten.

Hintergrund ist die Unterscheidung zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung. Bei einer Modernisierungsmaßnahme werden die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert, bzw. der Wert des Mietobjekts nachhaltig gesteigert. Der Vermieter ist dazu berechtigt mindestens 8% der Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Im Gegensatz dazu, zählen zur Instandhaltung alle Arbeiten, die notwendig sind, damit das Mietobjekt in einen ordentlichen bewohnbaren Zustand bleibt. Diese Kosten muss der Vermieter tragen.

Der BGH argumentiert im vorliegenden Fall, dass es nicht Sinn der Modernisierungsvorschriften sei, dem Vermieter auch die (anteilige) Umlage von Instandhaltungskosten, insbesondere solcher die kurz vor „Fälligkeit“ der Erhaltungsmaßnahme anfallen, auf den Mieter zu ermöglichen. Aus diesem Grund sind Erhaltungsmaßnahmen an älteren Bauteilen aus der Mieterhöhung rauszurechnen.

Lesen Sie hier das Urteil.

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