Verhinderung einer Wohnungsbesichtigung kann zu einer außerordentlichen Kündigung führen

03 Jun Verhinderung einer Wohnungsbesichtigung kann zu einer außerordentlichen Kündigung führen

Mieter, die ohne hinreichende Gründe immer wieder die Besichtigung der von ihnen gemieteten Wohnung durch den (neuen) Eigentümer verweigern, setzen sich der Gefahr einer außerordentlichen Kündigung ihres Mietverhältnisses aus. Eine solche Kündigung kann in derartigen Fällen nämlich rechtmäßig sein, entschied das Amtsgericht München kürzlich. Die Mieter mussten aus der Wohnung ausziehen. Das Ur­teil des AG München vom 26.08.2021 ist rechts­kräf­tig (Az.: 474 C 4123/21).

Der Fall

Die Mieter wohnten bereits seit 2005 in einer 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in der Maxvorstadt in München. Als diese verkauft werden sollte, verweigerten sie möglichen Interessenten jede Besichtigung. Dennoch fanden sich Käufer für die Wohnung.

Diese wollten ihre neu erworbene Wohnung zumindest nach dem Erwerb anschauen und vereinbarten im Zeitraum von fünf Monaten insgesamt acht Besichtigungstermine. Keiner der Termine kam zustande. Daraufhin mahnten sie die Mieter ab und kündigten dann den Mietvertag außerordentlich. Die Kläger meinen, ihnen stünde ein Besichtigungsrecht zu, um den Zustand der Wohnung zu bewerten zu können. Auch die finanzierende Bank müsse diese Möglichkeit haben. Die beharrliche Weigerung stelle einen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar.

Die Beklagten führten verschiedene Gründe an, warum die Besichtigungstermine nicht zustande gekommen seien. An einem Termin habe der Mieter sich z.B. auf eine Online Schulung vorbereiten müssen. Die übrigen Termine seien zumeist an Corona-Tests, Isolationen und den Infektionsschutzbestimmungen gescheitert.

Da die Mieter auf die außerordentliche Kündigung der Eigentümer keine Reaktion zeigten, erhoben diese Klage auf Räumung der Wohnung.

Die Entscheidung

Das AG München gab der Klage der Eigentümer statt und bestätigte die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Die Mieter wurden zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dies war vorliegend der Fall. Die Verweigerung des Zutritts zur Besichtigung der Wohnung durch die Kläger stelle einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB dar. Für eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter müssten zwar grundsätzlich besondere Gründe vorliegen. Dies sei hier aber der Fall. Da die Kläger vor dem Kauf der Wohnung wegen der Verweigerung der Besichtigung durch den Beklagten keine Gelegenheit hatten, die Wohnung zu besichtigen, stehe ihnen als Erwerber der Wohnung ein Besichtigungsrecht zu.

Die Beklagten hätten ausreichende Verhinderungsgründe nicht vorgetragen beziehungsweise nicht bewiesen, so das AG München weiter. Soweit sie vorgetragen hätten, eine Besichtigung sei nicht möglich gewesen, weil der Beklagte am Wochenende Onlineformate für eine Schulung vorbereiten musste, hätten die Beklagten mit Vorlage der Bestätigung keinen zulässigen Beweis angeboten. Zudem stelle die Schulungsvorbereitung keinen ausreichenden Verhinderungsgrund dar. Selbst wenn der Vortrag zutreffend wäre, wäre es dem Beklagten zumutbar gewesen, für eine Besichtigungsmöglichkeit der Wohnung zu sorgen. Soweit die Beklagten behaupten, der Beklagte habe sich wegen eines Coronavirustests in Quarantäne begeben müssen, liege kein zulässiges Beweisangebot vor. Es seien weder eine ärztliche Bescheinigung, Testnachweise oder behördliche Quarantäneanordnungen vorgelegt noch andere Beweise angeboten worden.

Auch ein Verkauf einer Wohnung rechtfertigt eine Besichtigung durch den aktuellen Eigentümer sowie potentielle Interessenten. Mieter sollten daher nur in berechtigten Fällen einen Besichtigungstermin absagen. Im Ergebnis ist jedoch eine komplette Verweigerung einer Besichtigung durch den Eigentümer einer Wohnung bei Vorliegen entsprechender Gründe nicht möglich. Mieter setzen sich dann der Gefahr einer (begründeten) außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Ein Beitrag von RAin Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

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