Rauchmelder in Mietwohnungen – Wer muss sie einbauen und wer trägt die Wartungskosten?

21 Mai Rauchmelder in Mietwohnungen – Wer muss sie einbauen und wer trägt die Wartungskosten?

Ein Beitrag von Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Thomas Rothammer – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB

Mietrecht

Die in Deutschland geltende Pflicht zur Installation von Rauchmeldern in Wohnräumen gilt nunmehr fast einheitlich. Ausnahme ist lediglich Sachsen in Bezug auf Neubauten. Hier gibt es keine Regelung.

Einbau ist Vermietersache

Die Bundesländer haben allerdings nicht nur die allgemeine Rauchmelderpflicht eingeführt, sondern auch bestimmt, wer für den Einbau und die Wartung der Brandmelder zuständig ist. Die Einbaupflicht trifft stets den Eigentümer. Bei der Wartungspflicht ist dies unterschiedlich, jedoch ist das auch hier überwiegend der Eigentümer. Er kann diese Aufgabe selbst übernehmen oder weiterdelegieren, beispielsweise an einen Hausmeisterdienst.

Ob Mieter oder Vermieter für Wartung und Einbau zuständig sind, ist in der entsprechenden Landesbauordnung und in der Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676) geregelt. Eine Übersicht zur jeweiligen landesrechtlichen Regelung erhalten Sie am Ende dieses Beitrages.

Bleibt jedoch die Frage der Kosten – insbesondere der laufenden Wartungskosten. Hierzu hat das Landgericht München I nunmehr eine neue – von der bisherigen Praxis abweichende – Entscheidung getroffen. (Urteil des LG München I vom 15. April 2021, Az.: 31 S 6492/20)

Wartungskosten können Betriebskosten sein

Grundsätzlich können Vermieter, trotz fehlender Benennung im Mietvertrag, auch die Wartungskosten der Rauchmelder als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern im Mietvertrag ein Verweis auf die geltende Betriebskostenverordnung enthalten ist.

Diese Kosten fallen dann unter „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Bei Rauchmelder handelt es sich zudem um eine von Mietern zu duldende und gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14), da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt.

Betriebskosten können allerdings aber nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Einem Mieter muss nämlich deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es bei Wohnraum grundsätzlich erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV im Einzelnen zu benennen (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03).

In dem vor dem Landgericht München I zu entscheidenden Fall scheiterte die Umlagefähigkeit der Wartungskosten letztlich daran, dass der Vermieter im Vorfeld keine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter abgegeben hat, sondern die Wartungskosten einfach „wortlos“ abgerechnet hat. Das Urteil ist rechtskräftig.

Betroffen von dieser Entscheidung sind allerdings nur „Altverträge“ welche die Position „Rauchmelder“ bei den Betriebskosten noch nicht enthalten. In diesem Fall müssen Mieter die Wartung von Rauchmeldern nur nach ausdrücklichem Hinweis durch den Vermieter (im Vorfeld) bezahlen.

Vermieter, die diese Kosten nunmehr nach Mietvertragsabschluss als neu entstandene Kosten ohne vorherige Ankündigung abrechnen müssen u.U. mit Widerstand ihrer Mieter rechnen.

Mietvertrag prüfen

Es empfiehlt sich die Mietverträge dahingehend zu überprüfen. Sofern hier ein Altvertrag vorliegt und eine Regelung zu Rauchmeldern nicht enthalten ist sollten Vermieter von Wohnraum demnach selbst oder aber über die Hausverwaltung (sofern nicht bereits in den letzten Jahren geschehen) eine entsprechende Erklärung gegenüber ihren Mietern abgeben, mit dem Hinweis, dass die sonstigen Betriebskosten auch die neu hinzugekommenen Wartungskosten der Rauchmelder umfasst und diese nunmehr auf die Mieter umgelegt werden.

Bei Neuvermietung sollten stets nur aktuelle Verträge verwendet werden. Diese enthalten eine entsprechende Position „Kosten Rauchmelder“.

Übersicht pro Bundesland

Lesen Sie hier die Entscheidung: LG München I, Endurteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20 – openJur

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