Eigentümergemeinschaft jetzt flexibler handlungsfähig

Zahlreiche neue Regelungen und Veränderungen für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter ab 1. Dezember 2020 – TEIL 1

Mehr als zehn Jahre nach der WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Dieses Vorhaben fand auch Eingang in den Koalitionsvertrag 2018, in dem es heißt:

„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“

Im heutigen Beitrag möchten wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Änderungen – insbesondere für Wohnungseigentümer – geben:

1. Sanierungen und Modernisierungen

Beschlussfassung vereinfacht

Nach § 20 Abs. 1 WEG-neu sind Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Kostenübernahme

Die Kosten von baulichen Maßnahmen haben grundsätzlich die WEG-Eigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben (nach dem Verhältnis ihrer ME-Anteile). Eine Kostentragung durch alle WEG-Eigentümer bei baulichen Veränderungen ist jedoch dann gegeben, wenn diese mit mehr als 2/3 der Stimmen abgegeben und der Hälfte aller MEA beschlossen wurden, vgl. § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu.

Sollte die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sein, gilt die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer nicht. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.

Eine weitere wichtige Änderung ist ein nunmehr gesetzlich normierter Anspruch für jeden WEG-Eigentümer, der ihm ermöglicht, auf eigene Kosten folgende Maßnahmen von der WEG zu verlangen:

• Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug auf eigene Kosten
• bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, zur Schaffung von barrierefreiem Wohnraum / Zugang (z.B. Treppenlift, Rampen)
• bauliche Veränderung, die dem Einbruchsschutz dient
• Zugang zu einem schnellen Internetanschluss

Über die Durchführung ist sodann im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

2. Vereinfachte Eigentümerversammlungen

Eigentümer können künftig online an Eigentümer-Versammlungen teilnehmen, vgl. § 23 Abs. 1 WEG-neu; die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.

Eigentümerversammlungen sind künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. der anwesenden ME-Anteile beschlussfähig. Hierdurch sollen zusätzlicher Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert, vgl. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu. Wohnungseigentümer können ein Einberufungsverlangen für Sonderversammlungen künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen, vgl. § 24 Abs. 2 WEG-neu); derzeit fordert das Gesetz die Schriftform – also beispielsweise per Brief mit Originalunterschrift.

Auch die Beschlussfassung soll erleichtert werden. So bedürfen Umlaufbeschlüsse künftig nur noch der Textform (z.B.: E-Mail, WhatsApp, etc.) anstatt der Schriftform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu).

In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu: Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden.

3. Verwaltungsbeirat

Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen. Die derzeit in § 29 Abs. 1 WEG enthaltene Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt.

Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, wird die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG-neu). Zudem erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet in § 29 Abs. 2 WEG-neu ausdrücklich die Überwachung des Verwalters.

4. Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Mieter von Sondereigentumseinheiten – also insbesondere Eigentumswohnungen – sind künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden (§ 15 WEG-neu). Die Maßnahmen müssen jedoch mit bestimmten Fristen und förmlichem Schreiben angekündigt werden. Ist alles ordnungsgemäß erfolgt und besteht eine Duldungspflicht des Mieters, so ist ein Minderungsrecht des Mieters weitgehend ausgeschlossen.

Auch in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vor. Bei vermieteten Eigentumswohnungen wird im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich, § 556a Abs. 3 BGB-neu.

Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht. Im Mietvertrag können selbstverständlich nach wie vor (zulässige) abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

5. Anspruch auf zertifizierten Verwalter

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Verwaltern, die bereits über praktische Erfahrung verfügen, solle damit etwas Zeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen.

Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren WEG-Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung. Voraussetzung dabei ist, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Verlangt jedoch in diesen Fällen ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.

6. Erwerberschutz – Grundbucheintragungen

Damit künftige Eigentümer der WEG besser geschützt sind, bedürfen Beschlüsse, durch welche die Eigentümer ihr Verhältnis untereinander von den Vorschriften des WEG-Gesetzes abweichend regeln wollen, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken, § 10 Abs. 3 WEG-neu. Nicht unbeachtlich sind hier die zukünftig anfallenden Kosten einer solchen Eintragung im Grundbuch. Diese hat die Eigentümergemeinschaft zu tragen.

7. Änderung der Kostenverteilung flexibler

Grundsätzlich erfolgt die Kostenverteilung nach wie vor gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG-neu nach Miteigentumsanteilen oder einem abweichend vereinbarten Verteilungsschlüssel.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG-neu verleiht den Wohnungseigentümern – mit Ausnahme der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung – eine Beschlusskompetenz, die Kostenverteilung zu ändern; dies sowohl bezüglich eines gesetzlichen als auch eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Die Vorschrift erlaubt keine pauschale und unbegrenzte Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels. Dieser kann jedoch für einzelne Kosten und Kostenarten geändert werden.

Erhebliche Bedeutung hat die Möglichkeit, die Kostenverteilung zu ändern, für die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Eine Änderung der Kostenverteilung ist hier künftig nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dauerhaft und nicht mehr nur beschränkt auf den konkreten Einzelfall möglich. Ein entsprechender Beschluss bedarf einer einfachen Mehrheit.

Darüber hinaus können Kosten von Erhaltungsmaßnahmen betreffend Gegenstände des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums den jeweiligen Wohnungseigentümern auch dauerhaft auferlegt werden, also z.B. Kosten der Erhaltung der Außenfenster und Wohnungsabschlusstüren.

8. Neuregelung Jahresabrechnungen

Auch im Hinblick auf die jährlichen Hausgeldabrechnungen ergeben sich einige wichtige Änderungen:

Instandhaltungsrücklage/-rückstellung heißt künftig „Erhaltungsrücklage“. Hierdurch soll verdeutlicht werden, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern echtes Vermögen der WEG handelt. In diesem Zusammenhang sind Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG-neu verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen, welcher die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.

Beschlussfassungen der WEG-Versammlung über die Jahresabrechnung beschränken sich künftig auf die Abrechnungsspitze (Aufstellung Einnahmen und Ausgaben) und nicht mehr auf das Rechenwerk als solches, vgl. § 28 Abs. 2 WEG-neu.

In unserem nächsten Beitrag erhalten Sie weitere Infos in Bezug auf die WEG-Reform 2020, u.a. in Bezug auf die Rechte und Pflichten der Verwalter sowie die Rechtsstellung der WEG