30 Sep Eigentümerversammlungen in Zeiten von Corona
Ein Beitrag von Rain Alexandra Novak-Meinlschmidt – Kanzlei von Düsterlho, Rothammer & Partner mbB
WEG-Recht
Die Empfehlung eines Verwalters zur Eigentümerversammlung nicht persönlich zu erscheinen, sondern eine Vollmacht zu erteilen, ist nicht als „Ausladung“ der Eigentümer zu sehen und steht somit einer Beschlussfähigkeit nicht entgegen. WEG-Eigentümer müssen einer solchen Empfehlung allerdings nicht folgen. (Urteil des AG Marburg, Urteil vom 04.05.2021 – 9 C 750/20)
Die Corona-Pandemie macht auch vor den jährlichen Eigentümerversammlungen nicht halt. Fanden im Jahr 2020 so gut wie überhaupt keine Eigentümerversammlungen statt, werden diese nunmehr in 2021 nachgeholt. Allerdings sind die Hürden für die Durchführung der Versammlungen hoch. WEG-Verwalter stehen hier vor einigen Herausforderungen – insbesondere die Suche nach geeigneten Räumlichkeiten in welchen die überwiegend geltenden 3G-Regelen eingehalten werden können, gestaltet sich schwierig. Damit die Ladung zur Eigentümerversammlung dennoch wirksam ist, muss der Verwalter einiges beachten.
Der Fall
Die Parteien streiten um die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft xxx. Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer. Am 15. Oktober 2020 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der die Hausverwaltung mit Schreiben vom 24. September 2020 einlud. In diesem Schreiben wurde empfohlen [aufgrund der Corona-Pandemie], nicht persönlich zu erscheinen, sondern eine Vollmacht zu erteilen. Weiterhin wurde darauf hingewiesen, dass nur eine begrenzte Anzahl von Teilnehmern, nämlich 21, möglich sei und eine Anmeldepflicht bestehe. Wörtlich hieß es „Personen, die unangemeldet erscheinen, werden daher nicht eingelassen werden können.“
Die Klägerin ist der Auffassung, es liege ein Ladungsmangel vor, der zur Unwirksamkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führe, weil durch das Werben für eine Vollmacht, die Anmeldepflicht und die Beschränkung der Teilnehmerzahl das Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung beschränkt worden sei.
Entscheidung des AG Marburg
Das AG Marburg hat die Unwirksamkeit der Beschlüsse zwar vorliegend verneint, jedoch hat es in der Art und Weise der Ladung zur Eigentümerversammlung einen Ladungsmangel bejaht.
Ein Verwalter darf in seinem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung grundsätzlich empfehlen, nicht persönlich zu erscheinen, sondern vielmehr eine Vollmacht zu erteilen. Rechtlich stellt eine solche Empfehlung keine „Ausladung“ dar. Allerdings müssen WEG-Eigentümer einer solchen Empfehlung nicht nachkommen.
Auch die Verpflichtung zur Anmeldung zur Eigentümerversammlung im Rahmen der Ladung ist nicht zu beanstanden.
Nur so kann ein Verwalter in die Lage versetzt werden, frühzeitig zu erkennen, wie viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen wollen um abzuschätzen, ob die zum Versammlungszeitraum geltenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben aufgrund der COVID-19 Pandemie eingehalten werden können.
Im konkreten Fall lag ein rechtlich bedeutender Mangel liegt jedoch darin, dass im Einladungsschreiben angekündigt wurde, dass Personen, die unangemeldet erscheinen, nicht eingelassen werden würden.
Dieser Hinweis lässt bei Eigentümern keine andere Auslegung zu, als dass nichtangemeldete Eigentümer, die sich kurzfristig für eine Teilnahme entscheiden, nicht an der Versammlung teilnehmen können. Damit werden Eigentümer in einem Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an Eigentümerversammlung zur Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Tagesordnungspunkte und Beschlussanträge, verletzt.
Im vorliegenden Fall konnte die Klägerin allerdings nicht nachweisen können, dass sich dieser formelle Fehler auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Das wäre dann der Fall, wenn wegen dieser Formulierung im Einladungsschreiben die Klägerin oder andere Eigentümer an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen hätten. Dies war jedoch nicht der Fall.
Lesen Sie hier die Entscheidung im Volltext: AG Marburg, Urteil vom 04.05.2021 – 9 C 750/20 – openJur
Quelle: www.openjur.de
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